Impacto de las operaciones M&A en la renta y contratos de arrendamientos

Las operaciones de modificaciones estructural de sociedades —a saber, fusión, escisión, transformación y cesión global del activo y pasivo—, son operaciones con relevancia y consecuencias para muchos aspectos de la vida empresarial de las sociedades involucradas, como es la elevación de la renta de los arrendamientos como consecuencia de las operaciones M&A de sociedades (fusiones, escisiones o transformaciones).

En este caso, valoraremos el impacto de estas operaciones en los contratos de arrendamiento suscritos por una de las partes involucradas como arrendataria, ya que, en ocasiones, estas consecuencias no son tenidas en cuenta, bien al momento de plantear dicha operación de la sociedad, bien al momento de prever ciertos aspectos en las relaciones con terceros. 

Equiparación de efectos con la cesión del contrato de arrendamiento

Por la propia naturaleza de estas operaciones de modificación estructural, en tanto que supone una sucesión universal de todo el patrimonio de la sociedad, los contratos de arrendamiento suscritos por la sociedad absorbida, extinguida por la fusión o escindida se transmitirán en bloque a la beneficiaria. Por norma general, las contrapartes de las relaciones jurídicas de estas sociedades no tendrán un derecho de oposición a tales operaciones distinto de lo previsto para la protección de los acreedores en la Ley de Modificaciones Estructurales (actual Real Decreto-ley 5/2023). De esta forma, cabe destacar que, en los contratos de arrendamiento suscritos por sociedades intervinientes en estas operaciones, el arrendador no tendrá “per se” una facultad para oponerse o para resolver el contrato como consecuencia de la operación de modificación estructural. 

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En este sentido, entramos en el análisis del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), el cual versa sobre la cesión y subarriendo de las fincas objeto de arrendamiento. Así, establece que cuando se trata de una finca en la que se ejerza una actividad empresarial, el arrendatario tiene la facultad de ceder o subarrendar la finca sin necesidad de recabar el consentimiento del arrendador, aunque en tales casos, se establece un derecho en favor del arrendador de elevar la renta del mismo en un 10% en los casos de subarriendo parcial o en un 20% en los casos de cesión o subarriendo total. 

La cuestión relevante, a estos efectos, se encuentra en el apartado tercero de dicho artículo, ya que establece que los casos en que se cambie la identidad del arrendatario como consecuencia de las operaciones de fusión, escisión o transformación no será considerado cesión del contrato, sin embargo, la elevación de la renta prevista para la misma seguirá siendo aplicable en estos casos.

De esta forma, es importante tener en cuenta la previsión del artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no solo cuando se planifica realizar una operación de estas características, sino desde el mismo momento en que se formaliza el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en tanto que la voluntad de las partes prevalece en estos contratos por encima de la Ley. Esto es, las partes pueden dejar sin aplicación la mencionada disposición, pero siempre que se pacte la expresa exclusión de la aplicación de la misma en el contrato. 

Sucede pues, que en atención a la diferenciación que realiza el precepto señalado entre la cesión del contrato de arrendamiento y el cambio de titularidad, consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad, es necesario pacto expreso y concreto sobre la limitación o inaplicación de la elevación de la renta en estos casos, sin que la limitación genérica sobre la cesión sea suficiente para su inaplicación en los mencionados supuestos.

Casos de elevación de la renta 

Si bien de la redacción del artículo 32.3 LAU pudiera parecer que el derecho que ostenta el arrendador de proceder a la elevación de la renta opera solo en los casos en que, a consecuencia de la operación de la sociedad (ya sea  fusión, escisión o transformación) ha variado la identidad del arrendatario, la línea jurisprudencial y doctrinal mayoritaria es contraria.

De esta forma, parece indiscutible que, si la sociedad de nueva creación en el marco de una fusión pasa a ocupar la posición de arrendatario en un contrato de estas características que ostentaba la sociedad extinguida en la operación, se cumple lo previsto en el artículo 32.3 y por lo tanto procede la elevación de la renta en un 20%. Misma consecuencia sucedería en caso de que, como parte de la unidad económica transmitida en el marco de una escisión, se transmita el contrato de arrendamiento de negocio y, por lo tanto, la sociedad beneficiaria ostente ahora la posición de la arrendataria.

Sin embargo, la interpretación de este precepto tiene que ampliarse cuando se trata de una operación de transformación. En este caso, cuando, por ejemplo, una Sociedad de Responsabilidad Limitada se transforma en una Sociedad Anónima, no se produce modificación alguna en la personalidad jurídica de la sociedad, de forma que, aunque varíe su forma jurídica, la identidad del arrendatario se mantiene inalterada. En estos casos, conforme al artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también tendrá derecho el arrendador a elevar la renta del contrato de arrendamiento. Teniendo en cuenta, entonces, que el cambio en la persona del arrendatario no es el elemento esencial para la elevación de la renta en estos supuestos, hay que entender que sería el hecho de que el arrendatario lleve a cabo una de estas operaciones para aplicar el incremento de la renta.

Así lo han interpretado tanto jurisprudencia como doctrina, esgrimiendo que la ratio de la elevación de la renta se basa en una compensación para el arrendador que, en principio, no se podría oponer a la modificación estructural, pero se le permite participar de alguna forma en los beneficios que, según entiende el Tribunal Supremo, obtendrá la sociedad por llevar a cabo las operaciones de fusión, escisión o transformación (Sentencia N.º 775/97 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo). De esta forma, la elevación de la renta operará también en aquellos contratos de arrendamiento que una sociedad absorbente tenga suscritos con anterioridad a la fusión por absorción, así como aquellos que la sociedad escindida mantenga en su patrimonio en la ejecución de una escisión parcial, manteniéndose en ambos casos inalterada la identidad del arrendatario y, por lo tanto, generándose un derecho del arrendador a elevar la renta por el mero hecho de que el arrendatario realice una de las mencionadas operaciones de modificación estructural.

Momento desde el que se ejecuta la elevación de la renta

Sentado lo anterior, cabe preguntarse desde qué momento el arrendador podrá ejecutar la elevación de la renta. Así, puesto que la interpretación mayoritaria supone que una gran amplitud de supuestos puede subsumirse en estos efectos, no siempre estaría obligado el arrendatario a comunicar al arrendador la operación bajo la Ley de Modificaciones Estructurales (Real Decreto-ley 5/2023) y cabe la posibilidad de que el arrendatario no comunique la operación al momento de producirse.

Sobre esta cuestión se pronuncia la Sentencia N.º 514/2012 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la que el recurrente solicita que se reconozcan como rentas debidas todas aquellas que pudo haber elevado desde el momento en que se produjo la primera de las fusiones efectuada por el recurrido. Así, el Alto Tribunal no objeta cuestión ninguna en lo que respecta a la elevación de la renta tras haber llevado a cabo el arrendatario cuatro fusiones como sociedad absorbente, sin variar por tanto en ningún momento la identidad del arrendatario. Se determina entonces que el arrendador adquiere el derecho a elevar la renta desde el mismo momento de la inscripción en el Registro Mercantil, no desde el momento en que el arrendatario le comunica la operación. 

Además, contempla que el carácter público del Registro Mercantil no es suficiente para que el arrendador deba conocer que el arrendatario ha llevado a cabo una fusión, escisión o transformación, sino que este último tiene la obligación de comunicárselo al arrendador, en tanto que la elevación de la renta, por estas causas, no es una facultad al arbitrio de las partes, sino un derecho que la arrendadora ostenta en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué recomendamos en caso de operaciones M&A de sociedades en relación con el arrendamiento? 

En definitiva, las partes de un contrato de arrendamiento han de tener en especial consideración la redacción del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), dado que el mismo garantiza un derecho para el arrendador y, consecuentemente, impone una obligación al arrendatario de comunicarle las operaciones de esta clase que realice. Todo ello teniendo en cuenta que el derecho de elevación de la renta como consecuencia de una fusión, escisión o transformación opera tanto si varía la persona del arrendador como si no, y que la elevación de la renta se podrá hacer efectiva desde su misma inscripción en el Registro Mercantil.

Por tanto, nuestra recomendación es que, ante contratos de estas características, negociaciones con terceros, o la planificación de operaciones de M&A, es importante recibir un asesoramiento continuo y especializado en la materia, en orden de no descuidar los efectos sustanciales que las relaciones con terceros pueden tener en operaciones futuras de la sociedad.

Si, ante una operación de tu sociedad, te encuentras en un caso similar, nuestros abogados mercantilistas pueden asesorarte. Contacta con ellos aquí.

Luis Pombo

Abogado en el área mercantil