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Finalmente se ha aprobado la Ley por el derecho a la vivienda introduciendo importantes modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que se califican en su exposición de motivos como “importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad”.
Sin embargo, la realidad es bien distinta, y la inmediata consecuencia de su aprobación implica una mayor dilación de los procedimientos de desahucio por falta de pago de las rentas, así como de los tramitados para desalojar a una persona que ocupa indebidamente la vivienda propiedad de un tercero, los comúnmente denominados “okupas”, ya que el objetivo de estas modificaciones no es otro que dar tiempo suficiente a las administraciones para poder encontrar una solución habitacional para las personas vulnerables, pero sin que se tengan realmente en cuenta los derechos de los propietarios, que pasan a ocupar la posición de “servicio social temporal” sin que nadie les resarza los perjuicios económicos que se les infringen.
Qué ocurre ahora con los procedimientos de desahucio
En primer lugar, a partir de ahora, y como requisito previo para su admisión a trámite, si un propietario presenta una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda frente a quien le haya despojado de ella o perturbado de su disfrute (desahucio por precario), o una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, tendrá que acreditar:
- Si el inmueble objeto de estas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
- Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, es decir, si es propietaria de más de cinco inmuebles.
- En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, aportando documento acreditativo, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por las autoridades competentes.
Asimismo, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido previamente al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Es decir, no se sabe muy bien cómo, pero resulta que los propietarios afectados por el impago de las rentas de sus inquilinos deben acreditar si la vivienda arrendada a un tercero es la residencia habitual de este, o en el colmo de los despropósitos, si le han ocupado la vivienda, tiene que demostrar si el inmueble constituye la “vivienda habitual” de su “okupa”.
Pero es que, además, en el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, también tendrá que acreditar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, aportando documento que solo se puede emitir previo consentimiento del arrendatario o de la persona ocupante de la vivienda a quien se pretende desahuciar.
Una vez salvados los requisitos mencionados anteriormente, lo cual puede llevar a los demandantes propietarios un plazo medio de cinco meses en los que no reciben rentas ni disponen de su vivienda, pero probablemente sí estén abonando los suministros devengados por sus inquilinos u “okupas”, si en sus respectivas demandas hubieran solicitado la inmediata entrega de la posesión del inmueble, se requerirá a sus ocupantes para que aporten título que justifique su situación posesoria.
Pues bien, basta que los demandados aporten un falso contrato de arrendamiento, aunque sea claro que es un contrato simulado, para que el juez no pueda entrar en ese análisis para ordenar el desalojo. En el juicio verbal se dilucidará si tal título es o no válido, pero eso ya tardará año y medio o dos años y ese es el objetivo del “okupa”, conseguir quedarse durante ese tiempo en el inmueble sin pagar absolutamente nada, y sin que el propietario tenga opciones de recuperar el dinero perdido.
Posteriormente, una vez iniciado el procedimiento de desahucio, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, esta puede manifestar encontrarse en situación de vulnerabilidad, circunstancia que dilataría aún más el procedimiento, ya que de verificarse por parte del juzgado, y tras los trámites oportunos, se suspenderá el proceso durante al menos dos meses más para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites, procedimiento que suele tardar un año de media en resolverse, solo en primera instancia.
Si por el contrario la parte demandada no aportase al inicio del procedimiento título que justifique su situación posesoria, el tribunal ordenará mediante auto no susceptible de recurso el desalojo de los ocupantes.
Conclusión sobe la Ley por el derecho a la vivienda
No parece entonces que las medidas aprobadas supongan una importante mejora en la regulación de los procedimientos de desahucio, desde luego no lo son para los propietarios afectados por el grave problema de la ocupación de viviendas ni para los propietarios que se ven privados del cobro de sus rentas, sino para los que indebidamente ocupan inmuebles propiedad de terceros y en gran parte de las ocasiones hacen negocio de ello.
Creo que todos compartimos la necesidad de ofrecer alternativas y soluciones a las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad, pero la solución no puede pasar porque sean los ciudadanos, no las administraciones competentes, quienes deban hacerse cargo de la situación a costa de sus propios recursos.
Directora en el área de litigación y arbitraje
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