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Según datos publicados por Instituto Nacional de Estadística (“INE”), el número de compraventas de viviendas en España entre enero y junio de 2024 fue 299.223. De todas estas, el 79% fueron viviendas de segunda mano y solo el 21% fueron viviendas nuevas; de modo que es acertado afirmar que en España se producen cada año miles de compraventas de viviendas de segunda mano. Viviendas que, en muchos casos, son antiguas o necesitan reformas.
Cuando se adquieren viviendas de esas características (viviendas antiguas o “a reformar”) es habitual que, con posterioridad a la firma de la compraventa, se produzcan discrepancias entre comprador y vendedor derivadas de la aparición de patologías en el inmueble. Normalmente, lo que ocurre es resultado de la siguiente secuencia de hechos:
- El vendedor, que no es experto en el sector inmobiliario, acude a una inmobiliaria para recibir asesoramiento y tasar su vivienda.
- La inmobiliaria envía a un agente a la vivienda. Este se ocupará de tasar el inmueble y preparar la documentación comercial y contractual.
- El comprador visita la vivienda acompañado por el agente inmobiliario.
- Una vez firmada la compraventa aparecen patologías en la vivienda adquirida. Patologías presuntamente no informadas por el vendedor ni por el agente inmobiliario.
- El comprador reclama contra el vendedor la reparación de aquellas patologías.
- El vendedor se defiende alegando que la casa era antigua / necesitaba reformas, y que eso es algo que conocía el comprador, o fue tenido en cuenta a la hora de fijar el precio de la compraventa.
En la práctica, es muy habitual encontrarse con conflictos de esta tipología. Conflictos que pueden adoptar una forma u otra dependiendo de cuál sea la acción ejercitada: vicios ocultos, falta de conformidad del bien al contrato, incumplimiento contractual, etc. Sea cual sea la acción, las preguntas que nos hacemos son siempre las mismas: ¿cómo se resuelven estos procesos? ¿se le da la razón al comprador o al vendedor?
La respuesta a estas preguntas dependerá de factores muy diversos, como, por ejemplo: el precio de la compraventa, la información suministrada al comprador, la gravedad de las patologías denunciadas, el grado de ocultación de las mismas, etc. No obstante, existen algunas sentencias que nos permiten conocer la opinión mayoritaria de nuestros Tribunales al enfrentarse a conflictos derivados de la compraventa de viviendas antiguas.
Antes de nada, ¿Qué es un vicio oculto y dónde se regulan en España?
Los vicios ocultos aparecen regulados en el artículo 1484 del Código Civil (“CC”). De conformidad con este, “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no a habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
En Cataluña, el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña (“CCCat”) introduce una regulación novedosa y muy detallada para los vicios ocultos. Allí, sin embargo, no se habla de vicios ocultos, sino de “falta de conformidad del bien al contrato”. De esta forma, el artículo 621-23 CCCat establece que “el vendedor responde de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien o de su completa instalación y se manifieste durante los tres años siguientes”.
Debido a la juventud de la norma catalana (y a los evidentes paralelismos entre aquella norma – CCCat – y la común – CC -), los Tribunales catalanes se vienen apoyando en jurisprudencia común para resolver los casos de “falta de conformidad del bien al contrato”. Es decir, para determinar si un bien es (o no es) conforme al contrato, los jueces catalanes acuden a los requisitos comúnmente aceptados para declarar la existencia de vicios ocultos.
Al respecto, son claras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona No. 266/2022, de 15 de junio y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida No. 80/2022, de 1 de febrero. Esta última establece lo siguiente:
“(…) Se advierte que la "falta de conformidad" y los "remedios" que se establecen en el Libro VI CCCat guardan paralelismo (en lo esencial y los efectos que aquí nos ocupan) con la regulación del saneamiento por vicios ocultos y las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minoris previstos en los arts. 1.484 y 1.486 CC (LEG 1889, 27) , por lo que a tenor de las circunstancias fácticas concurrentes en este caso y del resultado que ofrecen las pruebas practicadas, podría entenderse que la consecuencia jurídica vendría a ser la misma (…)”
¿Qué características o requisitos debe reunir una patología para ser considerada "Vicio oculto"?
Atendiendo a la literalidad de las normas arriba indicadas (CC y CCCat) y a la finalidad del legislador, nuestros Tribunales han acabado por definir los requisitos que debe reunir una patología para recibir la consideración de vicio oculto. Estos son:
- a) El vicio ha de estar oculto, es decir, no ser conocido ni fácilmente reconocible por el comprador. En este punto, es importante advertir que para determinar si el comprador tenía conocimiento del vicio (o no podía razonablemente ignorarlo) se tendrá en cuenta, no solo la información precontractual recibida, la ubicación y/o naturaleza de la patología, sino también el resto de circunstancias que rodeen a la compraventa de la vivienda (es decir, precio de la transacción, formación y capacitación profesional y técnica del comprador, etc.).
Al respecto, es clara la SAP Barcelona (Sección 4ª) núm. 430/2021, de 16 julio [JUR 2021\298731]:
“[E]l vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”El Código Civil Catalán también insiste en este último punto, incluyendo, incluso, una previsión al respecto en su artículo 621-26:
“[E]l vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad.” - b) El vicio ha de ser preexistente a la venta (y pesará sobre el comprador la carga de probar la preexistencia del mismo). Al respecto, es igualmente clara la Sentencia núm. 430/2021 de la Audiencia Provincial de Barcelona:
“[E]l vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1.468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato”. - c) El vicio ha de ser grave. Al respecto, es muy clara la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) en la Sentencia núm. 430/2021 de 16 julio:
“(…) [E]l vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. (…)”
Así pues, para que una patología sea reclamable frente al vendedor deberá reunir, como mínimo, los referidos tres requisitos: (1) estar oculta; (2) ser preexistente a la venta; (3) ser grave.
¿Qué ocurre con los vicios ocultos tras la compraventa de viviendas antiguas?
Ahora que conocemos los requisitos que debe reunir una patología para ser considerada “vicio oculto”, es evidente que el problema al que se enfrentan los compradores de inmuebles antiguos al formular este tipo de reclamaciones consiste en demostrar el carácter oculto del vicio.
Y es que, en estos casos, oculto no solo es sinónimo de escondido. También significa que el vicio no debe ser previsible ni/o razonable teniendo en cuenta las características del inmueble, las condiciones de la compraventa o la capacitación profesional y técnica del comprador.
Este último apunte ha llevado a nuestros Tribunales a desestimar infinidad de reclamaciones de vicios ocultos en compraventas de viviendas antiguas; pues, según nuestros Tribunales, salvo en casos de ocultación manifiesta o dolosa, quien adquiere una vivienda antigua difícilmente puede ignorar la existencia de defectos o patologías en la misma. Al respecto, es muy clara la SAP Girona (Sección 2ª) núm. 266/2022, de 15 junio:
“(…) [L]a sola existencia de los defectos no basta para que prospere la acción por vicios ocultos por la que reclama la compradora, como se ha señalado anteriormente. En el presente supuesto el defecto conocido posteriormente de la cubierta por la compradora debe ser de tal naturaleza que no sea esperable en una vivienda de la antigüedad y calidad constructiva como la adquirida, con una antigüedad de 34 años. (…).
La parte no desconocía que adquiría una vivienda con una antigüedad de 34 años, los defectos apreciados resultarían inadmisibles en una vivienda nueva, pero no en una vivienda de dicha antigüedad (...)”.
Así pues, queda claro que en compraventas de viviendas antiguas será difícil para el comprador acreditar el carácter oculto del vicio. Pues, salvo que las partes hayan pactado expresamente en el contrato que la vivienda se entrega en perfectas condiciones, lo normal y habitual es que la misma presente disconformidades (y, por tanto, lo normal es esperar dichas disconformidades).
A continuación, extractamos algunos fragmentos de sentencias que reflejan esa tendencia de nuestros Tribunales a desestimar reclamaciones de vicios ocultos cuando la antigüedad de la vivienda resulte incompatible con la alegación de ocultación:
- SAP de Albacete (Sección 1ª) núm. 53/2006 de 21 abril
"(…) [E]l inmueble en cuestión que tiene actualmente una antigüedad de 25 años lo adquirió [el Comprador] en virtud de contrato de compraventa cuando el inmueble tenía 23 años de antigüedad siendo las deficiencias observadas las propias del transcurso del tiempo (...) [L]os compradores eran conscientes de lo que compraban y por tanto debieron asumir como igualmente asumieron realizar reformas en el inmueble adquirido (…)”
- SAP de Santa Cruz de Tenerife, núm. 447/2018 de 14 de diciembre:
“(…) [E]s normal que los actores pretendan dotar su vivienda con las medidas de impermeabilización y saneamiento que, en la actualidad, son habituales, pero ello no justifica que habiendo adquirido un inmueble antiguo , y deteriorado, lo que les permitió "determinar" el precio, pretendan atribuir el carácter de vicios ocultos a los defectos advertidos en la que, cabe destacar, que fue la vivienda habitual de la demandada hasta la venta, lo que avala la habitabilidad del inmueble, para obtener una mayor reducción del precio y acceder así a una vivienda de mayor calidad que la realmente comprada, desvirtuando el principio de equidad que inspira la acción ejercitada (…)”
- SAP Girona (Sección 2ª) núm. 266/2022, de 15 junio [JUR 2022\245372]:
“(…) [C]abe concluir que no estamos en presencia de vicio oculto alguno en el supuesto presente atendiendo a las características de la vivienda, ya que no era una obra nueva sino con una antigüedad de unos 34 años. En el presente supuesto conlleva que el defecto descubierto por la compradora debería de ser de tal naturaleza que no fuera esperable en una vivienda de la antigüedad de la misma, lo cual no acontece en el caso presente.
Fijándonos en estas sentencias, parece que lo que persiguen nuestros Tribunales es evitar que quien adquiere una vivienda antigua, pagando por ella un precio más bajo al que pagaría por una vivienda nueva o reformada, pueda luego financiar su reparación o reforma con cargo al vendedor.
Aplicando este razonamiento, en CECA MAGÁN Abogados hemos obtenido muy recientemente una sentencia favorable (que ya es firme). Se trata de la Sentencia núm. 190/2024, de 30 de julio, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Feliu de Llobregat. Esta toma en consideración la antigüedad de la vivienda para terminar rechazando una reclamación de vicios ocultos:
“(...) Hay que concluir que no existen pruebas de incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor en la adquisición de la vivienda (...). Los demandados vendieron a los actores una casa con una antigüedad de treinta años sin reformar, habitable, que éstos habían visitado en varias ocasiones antes del contrato, y de la que pudieron obtener toda la información que pidieron. (...)”
Ahora bien, como indicábamos al inicio, la que acabamos de exponer es una regla habitual, pero no absoluta. Esto quiere decir que el comprador de una vivienda antigua siempre podrá optar a una indemnización por vicios ocultos. Su viabilidad, no obstante, dependerá de que sea capaz de demostrar que, pese a la antigüedad de la vivienda, teniendo en cuenta las concretas circunstancias o condiciones que rodearon la compraventa, el vicio/s excede de lo que razonablemente cabía esperar.
¿Qué debe hacer cada una de las partes ante este conflicto derivado de la compraventa de viviendas antiguas?
A la vista de cuanto acabamos de explicar, existen determinadas estrategias, o precauciones, que nos ayudarán a evitar (si somos vendedores) o asegurar (si somos compradores) el devengo de una indemnización por vicios ocultos.
¿Qué debe hacer el comprador?
Si como compradores de una vivienda antigua queremos evitar que la antigüedad de la misma resulte un impedimento a la hora de reclamar vicios / desperfectos conocidos con posterioridad a la compra, deberemos procurar que el contrato incluya una descripción del estado de la vivienda, en general, y de aquellos elementos de la misma que nos preocupen, en particular.
Es decir, el contrato debe dejar constancia de que la vivienda, pese a su antigüedad, reúne unas condiciones / características determinadas. Será el incumplimiento de estas condiciones lo que nos permitirá reclamar vicios ocultos o, incluso, un incumplimiento contractual.
¿Qué debe hacer el vendedor?
Si como vendedores de una vivienda antigua queremos evitar que nuestro comprador nos reclame desperfectos propios de la antigüedad de la vivienda, no está de más incluir en el contrato referencias a la antigüedad del inmueble, o a que el comprador conoce y acepta el estado de la misma.
Qué recomendamos en CECA MAGÁN Abogados
Así pues, queda claro que la viabilidad de una reclamación por vicios ocultos dependerá, básicamente, de que pueda acreditarse la concurrencia de todos los requisitos exigidos por nuestra jurisprudencia. Es decir, debe probarse que: (1) el vicio está oculto, (2) es preexistente a la venta, y (3) es grave.
Precisamente por ello, no es fácil acceder a una indemnización como esta en supuestos de compraventas de viviendas antiguas. Y es que, como se desprende de las sentencias arriba referidas, nuestros Tribunales entienden que quien adquiere una vivienda antigua difícilmente puede ignorar la existencia de defectos o patologías en la misma (y, consecuentemente, faltará el carácter oculto del vicio).
Por ello, recomendamos a todo comprador de vivienda antigua adoptar determinadas precauciones para salvaguardar su derecho a reclamar una indemnización por vicios ocultos. Contacta con nuestros abogados expertos para consultar tu caso.
Abogado en el área de litigación y arbitraje
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