El riesgo de pérdida del agua en los contratos de arrendamiento o cesión de explotaciones agrícolas

En el momento en que estas palabras se escriben y publican, nos encontramos sumidos en un particular tren de borrascas atlánticas que se ha producido en nuestra Península Ibérica debido a un inusual anticiclón ubicado cerca de las Islas Británicas (y no en las Azores, como es habitual), operando de barrera hacia el norte de Europa. ¿Quién nos lo iba a pedir cuando apenas el agua era una escasez hace pocas semanas para muchas explotaciones agrícolas?

Esta singular anomalía hace que el agua esté descargando en la totalidad de la Península Ibérica y bien que viene, no lo negara este autor, para rellenar los resecos acuíferos (también los pantanos), aunque sea a costa de unas inundaciones que ni de lejos, llegan al enorme daño causado por la Dana mediterránea en el mes de octubre de 2024.

Sin embargo, por mucho que ahora llueva sobre mojado, la situación no va a persistir. Más pronto o tarde volveremos a la situación normal de nuestro soleado país, con pozos de agua al límite y, realmente, esa es la situación con la que debemos convivir en el sector agrícola español. 

Los fondos de inversión y el agua

A datos de enero de 2025, sabemos que existen del orden de 900 fondos de inversión que han adquirido del orden de 100.000 millones de euros en tierras de cultivo y/o explotaciones agrícolas; para poder situarnos en el crecimiento y su envergadura, en 2010 eran apenas 70 fondos de inversión. Básicamente, su público objetivo se orienta a las mejores fincas de regadío Andaluzas, Castellanas y Aragonesas. Inyectan una cantidad económica importante (que es lo que el agricultor ve), pero existe un riesgo a valorar (que el agricultor no ve de primera o ignora): que el riesgo de pérdida de su mayor activo, que no es la tierra como muchos puedan pensar, sino el bien preciado del agua. 

La única agua privada verdadera que queda en España, aparte de los 7.000 m3 que se permiten aprovechar por manantiales situados en el interior de la finca (art. 54 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, TRLA), son las provenientes de aquellos pozos de agua privados que, bajo la Disposición Transitoria Tercera de la vieja Ley de Aguas de 1985, quedaron inscritas en el Catálogo de Aguas Privadas. 

Estos pozos de agua privados son, hoy, oro puro. Un activo que el agricultor debe proteger como su mayor y mejor inversión. Un verdadero tesoro. 

Y, como ocurre con cualquier tesoro, los ojos de quienes quieren hacerse con él se vuelven una y otra vez hacia él. El primero, la Administración. Y, hoy, los fondos inversores, cuya introducción en el negocio agrícola tiene indudables ventajas, y algunos riesgos. 

El catálogo de Aguas Privadas

El art. 195 del Reglamento de Dominio público Hidráulico exige hacer constar en el Catálogo de Aguas Privadas las “características y destino de las aguas”. Estos datos se introdujeron en su mayor parte a finales de los años 80, durante el período transitorio en que se pudo optar entre una concesión o un pozo privado de agua. El tiempo ha demostrado la inteligencia de quienes tomaron esta segunda opción. Ahora bien, en contrapeso, la Disposición Transitoria Segunda.3 del TRLA indica, que toda modificación de las características inscritas es suficiente para que la Administración extinga la inscripción y exija a su titular la petición de una concesión que la Confederación otorgará, o no. 

En otras palabras: si el explotador no respeta el status quo inscrito en el Catálogo de Aguas, se arriesga a perder su tesoro. 

Y es ahí donde entramos en juego los abogados y el derecho civil, porque la inversión que prometen los Fondos de inversión que invierten en la explotación lleva consigo la carga de un contrato de arrendamiento en el que el agricultor – propietario entrega al Fondo la posesión de la finca y, con ello, de los pozos de agua. De manera que si el Fondo (o los agricultores a quienes ceda la explotación, condición habitualmente impuesta en este tipo de contratos) modifican las características del sondeo, el propietario de una finca de regadío se arriesga a perder el agua y ver convertida su finca en otra de secano. 

Proceder a gestionar adecuadamente ese riesgo, exige un profundo conocimiento de derecho público de aguas y de derecho privado de arrendamientos o cesiones. En definitiva, un conocimiento multidisciplinar que desde los departamentos de derecho público y derecho mercantil del despacho estamos acostumbrados a proporcionar y en el que nuestros expertos pueden ayudarles contactando aquí.

Rafael Ariño

Socio del área público y regulatorio