El arrendamiento de inmuebles y el requisito del empleado ¿Es el momento de cambiar la Ley?

La actividad de arrendamiento de inmuebles ha cobrado una relevancia significativa en el panorama fiscal español, especialmente en un contexto económico en el que la inversión en inmuebles se ha convertido en una alternativa atractiva para muchos inversores nacionales y extranjeros. 

En este sentido, es frecuente, cuando tienes uno o varios inmuebles arrendados, preguntarse si la renta que se obtiene se considera una simple inversión o si proviene de la realización de una actividad económica. 

Para que esta actividad de arrendamientos de inmuebles sea considerada como actividad económica a efectos fiscales, debe cumplir con ciertos requisitos. En concreto, uno de los criterios más discutidos es la exigencia de contar con al menos un empleado con contrato laboral y a jornada completa, dedicado al arrendamiento de estos inmuebles. 

Esta distinción, que parece sencilla, no lo es. Y aunque no genera grandes diferencias de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), son varios los beneficios fiscales asociados a la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica, como pueden ser la exención en el Impuesto sobre Patrimonio (IP) y el Impuesto temporal de Solidaridad de Grandes Fortunas (ISGF) o la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). 

En este artículo, explicamos por qué la ley vigente genera confusión tanto para los contribuyentes como para la propia Administración, y analizamos las interpretaciones más recientes de la normativa. 

Antecedentes normativos en la tributación de arrendamientos de inmuebles

En el ámbito del IRPF, el legislador ha intentado diferenciar cuándo el arrendamiento de inmuebles genera rendimientos del capital inmobiliario y cuándo rendimientos de actividades económicas. 

Por defecto, se entendía que las rentas derivadas de los arrendamientos eran rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, si se cumplían ciertos requisitos que ahora veremos, la explotación adquiría una naturaleza empresarial, y, en consecuencia, tenías derecho a los beneficios fiscales previstos para las empresas familiares (recordemos que la Ley del IP - y por tanto del ISGF y del ISD - se remite expresamente a la del IRPF para determinar si existe actividad económica).

Tradicionalmente, estos requisitos se concretaban en la existencia de dos condiciones:

-    Local: Que para el desarrollo de la actividad se contase, al menos, con un local destinado exclusivamente a su gestión. 

-    Empleado: Que para el desempeño de aquella se tuviera, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Con el tiempo, el legislador suprimió el requisito del local, consciente de que resultaba desproporcionado y artificioso. 

Normativa vigente en la tributación de arrendamientos de inmuebles: problemas de interpretación

Con la normativa vigente, el único requisito que se debe cumplir, y que mayoritariamente se consideraba como un “puerto seguro”, es la existencia de un empleado a jornada completa y con contrato laboral. 

Esta situación nos lleva a pensar que, si hay empleado, hay actividad económica, y si no, no. Pero la situación no es tan simple.

Los tribunales han venido realizando una interpretación discrecional de lo que se debe calificar como actividad económica en los arrendamientos de inmuebles. Así, se trata de considerar que la existencia del trabajador es un requisito necesario, pero no suficiente, es decir, que la inexistencia del trabajador impide considerar la actividad de arrendamiento de inmuebles como una actividad económica, pero la existencia de este no garantiza la realización de una. 

El tema es que la AEAT, en ocasiones, ha venido considerando que la existencia del empleado es “puramente cosmética” a afectos de justificar que las rentas derivadas de los arrendamientos de inmuebles eran rendimientos del capital inmobiliario, al no ser necesario para el desarrollo de la actividad, por ejemplo, porque considera que hay pocos inmuebles en algunos casos.

Este es el peor escenario posible para el contribuyente, que se encuentra atrapado en un doble problema a la hora de tributar por estas rentas:

• No tiene margen para defender la existencia de actividad económica si no cuenta con el empleado, y, sin embargo, 
• Si tiene empleado, está sometido a la discrecionalidad (cuando no arbitrariedad) de la Administración, en cuanto que esta puede considerar que la existencia del trabajador no califica su renta como empresarial por resultar innecesario.

Y es que, la exigencia de tener un empleado con contrato laboral y a jornada completa no solo puede resultar desproporcionada para muchas empresas familiares que gestionan propiedades, sino que además no refleja la realidad de cómo muchas empresas operan hoy en día. Todos sabemos que la digitalización y la externalización de servicios han cambiado la manera en que se gestionan las propiedades, y la normativa debería por ello adaptarse a estas nuevas realidades.

Posición de la Dirección General de Tributos y de los Órganos administrativos en la tributación de arrendamientos de inmuebles

Los pronunciamientos de la Dirección General de Tributos (DGT) son, en general, sumamente exigentes para considerar cumplido el requisito del empleado anteriormente expuesto, e igualmente exigente suele mostrarse la Inspección de la AEAT.

En este sentido, existen contestaciones a consultas de la DGT con interpretaciones de variada índole; desde aquélla en la que considera que no se cumple con esta exigencia cuando se tiene a dos personas contratadas a media jornada, hasta una más “integradora” (aunque contraria a la normativa vigente) como es la reciente contestación a consulta vinculante de 15 de febrero de 2024, en la que ha admitido que puede existir actividad económica sin necesidad de contar con un trabajador.

Con estas respuestas en nuestra opinión la DGT no persigue implantar un criterio sensato, razonable y flexible, sino que, solo en algunos casos muy específicos, se ve prácticamente obligada a “tolerar” una interpretación integradora, al constatar el inadmisible resultado que produciría la respuesta contraria. 

En efecto, en esta última contestación, el consultante no es un grupo o empresa familiar español, si no que se trata de un grupo multinacional con un volumen de activos inmobiliarios de más de 720 millones de euros pero que no cuenta con ningún empleado, ya que tiene externalizada toda la gestión en operadores especializados. Lógicamente, en este caso, cabe imaginar el vértigo experimentado en la DGT solo de pensar en la posibilidad de contestar que dicho gigante inmobiliario no desarrollaba una actividad económica. 

Y para verificar que lo que persigue la DGT con las mencionadas contestaciones no es el establecimiento de un criterio “sensato”, basta acudir a la contestación a otra consulta, esta de 9 de abril de 2024, en la que fuerza innecesariamente la interpretación de la norma para alcanzar la conclusión de que se incumple el requisito del empleado. 

Por si todo lo anterior no generase suficiente confusión, esta última contestación de la DGT está dictada pocos días después de que el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) hiciera una interpretación aparentemente opuesta en su resolución de 22 de marzo de 2024. Y decimos “aparentemente”, porque el texto de la resolución es tan confuso que no resulta posible saber con certeza si el supuesto de hecho sobre el que se pronuncia guarda suficiente similitud con el que resuelve la DGT como para que los pronunciamientos resulten contradictorios.

Como se ve, el actual texto de la ley genera más problemas que soluciones y más inseguridad que seguridad. Tenemos en ocasiones a la Administración haciendo forzadas contorsiones para alcanzar una interpretación, y en otras ocasiones haciendo las mismas contorsiones para sostener exactamente la tesis contraria.

¿Hay solución para la normativa vigente en la tributación de arrendamientos de inmuebles?

La solución ideal  a la situación actual debería venir por vía legislativa, en nuestra opinión, con una reforma en la que el legislador estableciera una presunción iuris tantum vinculada a la existencia del trabajador: 

• Si existe el trabajador, se presume que hay actividad, aunque la Administración pueda demostrar lo contrario.
• Si no hay trabajador, se presume que no hay actividad económica, pero el contribuyente podría demostrar que sí la hay. 

Esto daría margen, tanto a la Administración como al contribuyente, para defender la existencia o inexistencia de actividad económica atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, sin que una sola de ellas (el empleado) impidiera valorar el resto.

A la espera de que el legislador corrija la desafortunada redacción del precepto, nuestra recomendación es que los contribuyentes adopten una postura prudente y conservadora; además de contar con un asesoramiento que pueda prevenir cómo actuar fiscalmente en los arrendamientos de inmuebles.

Nuestros expertos fiscalistas en empresa familiar pueden ayudarte con las dudas que te puedan surgir para la correcta aplicación en empresa familiar. Contacta con ellos aquí.

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Ana Delgado – Grupo Empresa Familiar

Abogada en el área tributaria