La adquisición de una vivienda es sin duda uno de los negocios jurídicos de mayor trascendencia, sobre todo en el aspecto económico, que el ciudadano medio hace a lo largo de su vida. Es además una operación que cumple generalmente con dos finalidades: la de cubrir una necesidad de carácter práctico, como es la de disponer de un espacio en el que morar, y también la de dar respuesta a una voluntad, a caballo entre lo sociológico y lo emocional, de convertirse en dueño jurídico de ese espacio.
La primera de las necesidades, como puede apreciarse de forma sencilla, puede cubrirse por vías distintas a la de la compra de una vivienda. Al fin y al cabo, un espacio en el que morar se puede conseguir también a través de un arrendamiento, que es una fórmula generalmente más económica (a pesar de la actual tendencia inflacionista del mercado de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades) y que se adapta quizás mejor a la sociedad actual, en que la movilidad geográfica es cada vez más frecuente. Pero estas dos variables, el menor coste económico y la facilidad de movimiento, parecen no ser suficientes para disuadirnos de esa necesidad, casi ancestral, de convertirnos en propietarios de nuestra vivienda.
El porqué de esa necesidad es algo que escapa al análisis que pueda hacer un jurista, aun cuando tal vez una respuesta la encontremos en la contundencia con que los romanos se manifestaban al respecto. Para ellos, el propietario, el dominus, era dueño de su finca hasta llegar al cielo, por arriba, y hasta llegar al infierno, por abajo, lo cual da buena cuenta del carácter absoluto con que concebían la idea de propiedad. En todo caso, sería seguramente más interesante el análisis que de la cuestión pudiera hacerse desde el punto de vista psicológico, por cuanto la idea de propiedad se asimila generalmente a la de seguridad (tal vez por la certeza de su perdurabilidad en el tiempo) y también a la de libertad, aun cuando ésta pueda ser más discutible. Y es que siendo cierto que el dueño suele ser libre de hacer cosas que al arrendatario se le vetan (como las obras a su entera discreción), no debe olvidarse que la propiedad puede convertirse en una losa cuando, por las razones que sea, uno se ve obligado a cambiar de lugar de residencia, sufriendo en tal caso las dificultades de tener que vender su vivienda en un mercado que no siempre va a estar dispuesto a absorberla, sobre todo si las expectativas son, como mínimo, de recuperación de la inversión inicial.
Frente a la dicotomía clásica de formas de acceder a la vivienda, marcada por la adquisición mediante compra o el uso mediante arrendamiento, existen fórmulas alternativas, de carácter intermedio, que tratan de dar respuesta a las finalidades básicas que antes enunciábamos evitando, en la medida de lo posible, los problemas que también señalábamos. España es un mercado con gran demanda de compra de vivienda, a diferencia de lo que ocurre en otros países de nuestro entorno, como Alemania, donde se recurre más al alquiler. Y es un mercado con una demanda más transversal –y en esto se diferencia también a Alemania-, donde no sólo las rentas más altas acceden a la compra, sino que también las rentas más bajas intentan conseguir también ese mismo objetivo, recurriendo para ello de forma sistemática a la financiación bancaria. Una financiación que se ha revelado como una fórmula para conseguir ese acceso pero que, a la vez, ha mostrado también sus riesgos durante estos últimos años, marcados por una crisis económica que ha castigado con especial virulencia al mercado inmobiliario.
Una de las propuestas seguramente más interesantes es la de la propiedad temporal. Su denominación es ya de por sí curiosa, porque provoca en muchas personas la percepción de encontrarse ante un oxímoron. Y es que si retomamos esa concepción romanista del derecho de propiedad, puede resultar difícil comprender que la propiedad pueda tener un límite en el tiempo. Nuestra premisa básica es que cuando compramos algo lo hacemos nuestro de por vida, a menos, claro está, que decidamos desprendernos de ello por otro negocio jurídico. Sin embargo, un análisis de cómo funciona nos permite ver que puede ser una fórmula más que interesante.
La Ley 19/2015, de 29 de julio, del Parlamento de Cataluña introdujo esta modalidad para permitir un acceso más razonable a la propiedad de una vivienda, que se rige fundamentalmente por la libre voluntad de las partes, sin prácticamente otro límite que el de no tener una duración inferior a diez años ni superior a noventa y nueve. Plazo suficiente, en todo caso, para que podamos asimilar la idea de ocupar una vivienda de por vida. Evidentemente, el precio de su adquisición no será el mismo que el de una compra ordinaria, porque se está adquiriendo un bien que se sabe que tendrá que transmitirse, en un momento determinado, al denominado titular sucesivo. Por lo tanto, como no compramos una vivienda para la eternidad (por expresarlo de forma sencilla) sino para un tiempo determinado (aunque acabe siendo de por vida), podemos hacerlo por un precio más asequible.
Para el vendedor es también una opción más interesante que el arrendamiento (que podría ser una situación de facto asimilable), ya que recibe todo el pago al principio, como en una venta ordinaria, de modo que puede disponer de él y, también, evitarse las dudas inevitables de qué puede llegar a pasar si la renta deja de pagarse, con las dificultades que el desahucio conlleva en un escenario en que deba intervenir un sistema judicial que no se caracteriza precisamente por su celeridad.
Otra opción interesante, introducida también en Cataluña mediante la Ley 19/2015, es la propiedad compartida. No hay en este caso riesgo de oxímoron, aunque sí de error interpretativo, sobre todo si se confunde con la multipropiedad, que especialmente en el caso de viviendas vacacionales ha provocado no pocos quebraderos de cabeza a muchas personas. La propiedad compartida puede ser una finalidad o incluso un camino hacia la propiedad plena, por cuanto consiste en adquirir sólo una parte de la vivienda y pagar un canon por el derecho de uso sobre el resto. El reparto inicial puede además ir variando con el tiempo, de modo que se puede comprar sólo un 10% de la vivienda y pagar por el 90% restante y, con los años, adquirir otro 10%, por ejemplo, de modo que cada vez haya una compra –y una propiedad- mayor y, proporcionalmente, el pago de un canon menor.
Es una fórmula que puede asemejarse al arrendamiento con opción de compra, aunque con una diferencia conceptual de gran trascendencia, porque la propiedad compartida permite al adquirente convertirse en dueño (aunque sólo parcialmente, sobre la cuota que le corresponda) de la vivienda. A diferencia de lo que ocurre con una compra ordinaria, apalancada generalmente en la financiación bancaria, es posible que el adquirente disponga de recursos propios suficientes para adquirir ese 10% inicial. O que disponga de esos recursos y, con una financiación poco ambiciosa (y por ello poco costosa), pueda incluso adquirir otro 10%, de manera que tenga una mayor cuota de propiedad y pague a su vez un canon inferior al condueño. Como resulta fácil observar, la operación admite la suficiente flexibilidad como para que los interesados la adapten en cada caso a sus propias posibilidades y necesidades.
Conviene apuntar también que estas fórmulas se vienen aplicando de manera atípica en otros negocios jurídicos. En el caso de las plazas de aparcamiento, por ejemplo, es cada vez más frecuente el pago por un derecho de uso temporal, pero por un plazo extenso. Es una aplicación práctica y particular, como se observa fácilmente, de la figura antes comentada de la propiedad temporal. Con ella, el usuario se asegura la plaza durante un tiempo prolongado (consiguiendo esa finalidad de seguridad a la que antes aludíamos) y el cedente dispone desde el principio de la totalidad del precio por ese derecho de uso, resultando además que el primero consigue un precio mejor al de un arrendamiento y el segundo, como se acaba de decir, una disponibilidad inmediata y también segura, evitando los avatares de las indeseables situaciones de impago.
Puede observarse que las fórmulas descritas permiten conseguir la finalidad práctica de la vivienda, que es disponer de un lugar en el que morar, y lo hacen evitando algunos de los problemas que plantea la compra tradicional (como el mayor precio o la necesidad de una importante financiación bancaria) y algunos de los que plantea el arrendamiento (como el hecho de estar sujeto a plazos más cortos, cosa que preocupa al arrendatario, o el riesgo de impago, cosa que preocupa al arrendador). Pero puede observarse también que no da una plena respuesta a ese deseo, más emocional que pragmático, de sentirse dueño de ese espacio que se habita, de ser el monarca absoluto –valga la paradoja- de esa república independiente de nuestra casa de las que tantas veces hemos oído hablar.
Tal vez sea necesario, para que fórmulas como las expuestas funcionen, que se desmonten ciertos mitos. Por ejemplo, el mito de que el dinero destinado a un arrendamiento (o en este caso a una propiedad temporal o compartida) se está perdiendo. Si uno echa cuentas e incluye en el precio de compra de una vivienda el coste financiero, puede verse con relativa facilidad que el valor que se está pagando por la misma se incrementa mucho más allá de ese precio que se pactó con la parte vendedora. Un incremento que, en muchos casos, haría desistir de la operación a quien se la estuviera planteando, si hiciera el ejercicio de tratar de concebir el valor real que acabará pagando, aunque lo haga a través de cuotas mensuales durante cuarenta años. Por ejemplo, también, el mito de no tener nada que legar a los hijos, como parece evidente que sí se consigue cuando hay un inmueble que transmitirles algún día. Pero hay que tener en cuenta al respecto que si el coste total (incluyendo el financiero) de ese inmueble ha sido excesivo, tal vez habría sido más interesante para esos hijos haber recibido otros bienes. Sobre todo si resulta difícil pensar que esos hijos, por la tendencia social actual, van a vivir exactamente en el mismo lugar que sus padres.
Son muy conocidas las dificultades que a día de hoy tienen que afrontar los jóvenes que tratan de acceder a una vivienda. Algunas de las causas de dichas dificultades escapan a lo que el Derecho puede ofrecerles y guardan una mayor relación con las dinámicas del mercado. Existe un problema de déficit de oferta de viviendas de alquiler –al que algunas medidas sobre todo municipales, más efectistas que efectivas, no dan solución- y existe también un problema de acceso al crédito, aun cuando debe admitirse que esta última cuestión ha variado positivamente durante los últimos tiempos, por lo que también el acceso a la compra se antoja complicado. Por ello, apostar por medidas intermedias como las expuestas puede ser una buena manera de facilitarles el acceso a algo que, evidentemente, es una necesidad de primer orden.
En este escenario, la intervención de los poderes públicos debe ser doble. Por un lado, tienen que fomentar cambios legislativos que introduzcan nuevas fórmulas. Así se ha hecho en Cataluña y así lo ha hecho incluso el mercado, con iniciativas como la descrita en cuanto a los aparcamientos. Por lo tanto, ni siquiera es preciso innovar demasiado, sino que basta con observar qué hacen los operadores y dotarlo de una cobertura legal que garantice su mejor ejercicio. Y por otro lado, es importante también fomentar cambios de mentalidad, de manera que la concepción de la vivienda cambie de manera generalizada en nuestra sociedad.
Los juristas van tratando de ofrecer alternativas, del mismo modo en que lo hacen otros operadores, como por ejemplo las entidades bancarias que en su momento pusieron sobre la mesa productos como la hipoteca inversa. Algunas de esas alternativas podrán considerarse mejores o peores y, sobre todo, resultarán más adecuadas o menos para cada caso concreto. Pero todas esas alternativas no son más que instrumentos al servicio de una sociedad que debe hacer el ejercicio previo, de manera tanto individual como colectiva, de analizar qué es lo que verdaderamente quiere, lo que realmente prioriza y lo que efectivamente le interesa. Esto implicará en muchos casos tener que renunciar a ideas prefijadas, a mitos varios y a una concepción clásica del derecho de propiedad que, por lo visto, los romanos dejaron muy implantada en nuestro territorio.
Abogado Manager del área de Mercantil y M&A
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