Hay novedades en el IRPF para los propietarios de bienes inmuebles

Las personas físicas propietarias de bienes inmuebles están de suerte. Por un lado, el Tribunal Supremo ha resuelto a favor de los contribuyentes en relación con la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) derivados del arrendamiento de inmuebles adquiridos por donación o herencia y, por otro lado, nuestro legislador ha introducido una serie de deducciones en el IRPF que podrán aplicar los propietarios de bienes inmuebles destinados a vivienda siempre que realicen determinadas obras que contribuyan a alcanzar una serie de mejoras de la eficiencia energética a partir del ejercicio 2021.

¿CÓMO SE DETERMINA EL RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO SI LOS INMUEBLES ARRENDADOS SE HAN ADQUIRIDO POR HERENCIA O DONACIÓN?

A la hora de determinar los rendimientos del capital inmobiliario, la Ley 35/2006, del IRPF prevé que los contribuyentes puedan deducir de las cantidades percibidas por el arrendamiento de bienes inmuebles una serie de gastos. Por lo que ahora nos interesa, uno de esos gastos lo constituyen las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.

En particular, el gasto en concepto de amortización de los inmuebles (con independencia de que hayan sido adquiridos onerosa o gratuitamente) es el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Ahora bien, ¿qué se debe entender por “coste de adquisición satisfecho” cuando el inmueble fue adquirido gratuitamente, es decir, por donación o herencia?

Un sector de la doctrina interpretaba que, en estos casos, “el coste de adquisición satisfecho” se componía únicamente por los gastos y tributos satisfechos para la adquisición gratuita del inmueble, sin incluir el valor por el que se adquirió. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado un giro a esta interpretación (sostenida con carácter previo por un sector minoritario de la doctrina) en su sentencia 1130/2021, de 15 de septiembre: considera que el coste de adquisición satisfecho comprende necesariamente, y además de los gastos y tributos satisfechos en su adquisición, el valor real del propio inmueble determinado según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), esto es, el consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración.

Teniendo en cuenta lo anterior, todos aquellos contribuyentes que no hayan tenido en cuenta el valor de los inmuebles a efectos del ISD a la hora de calcular el mencionado gasto por amortización, podrán plantearse la posibilidad de solicitar una rectificación de las autoliquidaciones del IRPF no prescritas y, en su caso, la correspondiente devolución de ingresos indebidos.

¿QUÉ DEDUCCIONES PUEDEN APLICAR LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDAS EN EL IRPF SI REALIZAN OBRAS DE MEJORA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

La vivienda en España presenta una elevada tasa de antigüedad, un grave deterioro y una escasa eficiencia energética. Ello ha llevado a nuestro legislador a aprobar, mediante la publicación del Real Decreto-Ley 19/2021 de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, una serie de deducciones en el IRPF que podrán practicar los propietarios de inmuebles destinados a vivienda por la realización de obras de mejora de la eficiencia energética de inmuebles:

1. Deducción por las cantidades satisfechas por obras realizadas a partir del 6 de octubre de 2021 y hasta el 31 de diciembre de 2022 que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual, arrendada para su uso como vivienda durante ese momento o en expectativa de alquiler, siempre que en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.

• La deducción del IRPF será de hasta un 20% de las cantidades satisfechas con una base máxima de 5.000 euros anuales (es decir, una deducción anual máxima de 1.000 €), por las obras que contribuyan a una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

• La deducción será de hasta un 40% de las cantidades satisfechas con una base máxima de 7.500 euros anuales (es decir, una deducción anual máxima de 3.000 €), siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

2. Deducción por las cantidades satisfechas por obras de rehabilitación realizadas a partir del 6 de octubre de 2021 y hasta el 31 de diciembre de 2023, de hasta un 60% de las cantidades satisfechas con una base máxima de 5.000 euros anuales (es decir, una deducción anual máxima de 3.000 €), que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción del IRPF pueda exceder de 15.000 euros.

En cualquier caso, las deducciones anteriores (1 y 2) se practicarán en el período impositivo en el que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de la realización de las obras. No obstante, si este certificado se emitiera en un período impositivo posterior a aquel en el que se abonaron las cantidades destinadas a las mencionadas obras, las deducciones se practicarán en el período en el que el contribuyente haya satisfecho las cantidades correspondientes. En todo caso, dicho certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2023 (1), o de 1 de enero de 2024 (2), respectivamente.

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Laura Vicente y María Guio

Abogadas en el área tributario