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En este artículo analizaremos aquellos supuestos de reformas de inmuebles en los que las constructoras pueden repercutir a sus clientes un tipo impositivo reducido del 10% del Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”) en lugar del general del 21%; y, en cierta medida, este es un factor que la empresa puede controlar para mejorar su competitividad.
La rentabilidad económica de las empresas de construcción está marcada, entre otros, por el coste de los materiales para ejecutar las obras y por los impuestos.
El coste de los materiales se ha incrementado considerablemente debido a la pandemia provocada por la COVID-19, la guerra de Ucrania y las tensiones geopolíticas internacionales. Todos ellos factores externos a la empresa.
En cuanto a los impuestos, lógicamente, cuanto menor sea el tipo impositivo repercutido al cliente, mayor precio competitivo podrá ofrecer la constructora a sus clientes. Este aumento de competitividad podrá suponer mejoras en la facturación, en la disposición de flujo de efectivo, en su posicionamiento en el mercado inmobiliario.
A continuación, expondremos los requisitos generales para que las constructoras puedan repercutir el 10% del IVA a sus clientes en las reformas de inmuebles a tenor del artículo art.91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA y los pronunciamientos de la Dirección General de Tributos.
¿Qué ejecuciones de obra pueden hacer las constructoras?
Se trata de obras de renovación y reparación (reformas) en edificios o partes de estos destinados a viviendas.
Ejecutar este tipo de obras es de vital importancia puesto que las obras de rehabilitación o las de construcción de edificaciones nuevas no estarían incluidas y, en consecuencia, deben diferenciarse de ellas.
Recordamos que a efectos del IVA se consideran obras de rehabilitación, en términos generales, aquellas en las que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación y que el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición del inmueble (o, en determinados casos, del valor de mercado del inmueble en el momento de la obra de rehabilitación).
¿Qué inmuebles pueden ser objeto de reforma?
El inmueble debe ser una vivienda o una parte de un edificio destinado a vivienda.
Dentro del concepto de vivienda pueden incluirse los espacios y elementos comunes (portales, escaleras, etc.), así como las partes anexas de los edificios (garajes y trasteros), siempre que el edificio donde estén situados sea de viviendas.
Al tratarse de una reforma, el inmueble no puede ser nuevo ni tampoco recién rehabilitado. En concreto, es necesario que hayan transcurrido, al menos, 2 años entre las obras de construcción o rehabilitación y las actuales de reforma.
Por consiguiente, por la reforma de un local la constructora no podrá repercutir el 10% del IVA al cliente. Tampoco se aplicará el 10% del IVA cuando se reforme una vivienda que acaba de ser construida.
¿Quién debe ser el cliente de la constructora?
El cliente puede ser:
a) Una persona física que utilice el inmueble como vivienda para uso particular (ya sea su vivienda habitual o una segunda residencia).
En los términos aquí expuestos, se aplicará el tipo reducido (i) cuando el destinatario de la factura sea el propietario de la vivienda, siempre que la use para su uso particular, y (ii) en los supuestos de viviendas arrendadas, si es el arrendatario quien asume el coste de la reforma y el destinatario de la factura.
Esto es, en aquellos casos en los que la persona física que vive en el inmueble asuma el coste de la reforma.
Por consiguiente, si el cliente es un autónomo que reforma su oficina, la constructora no puede repercutir el 10% del IVA. Tampoco se aplicará este tipo de IVA reducido cuando el propietario de la vivienda alquila o tiene la intención de alquilar la vivienda.
b) Comunidades de propietarios de edificios de viviendas cuando reparan elementos comunes.
¿Qué manifestaciones debe hacer el cliente?
Lógicamente, para la constructora es una tarea harto complicada conocer si la reforma se realiza después de haber transcurrido 2 años desde la construcción o desde la rehabilitación y si es la vivienda del cliente.
Para ofrecer seguridad al constructor, el cliente debe elaborar una declaración escrita firmada por él y dirigida al constructor manifestando el sí cumplimiento de las circunstancias anteriores.
¿La constructora puede aportar los materiales de la reforma?
Sí, pero con limitación. El coste de los materiales que puede aportar la constructora está limitado al 40% del precio de la obra.
El concepto de materiales se refiere a cualesquiera necesarios para llevar a cabo los trabajos y que queden incorporados materialmente al inmueble, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma.
El coste de los materiales es su precio de adquisición a terceros. Cuando son construidos por la propia constructora como resultado de parte de su proceso productivo, se valorarán por su coste de producción.
Los materiales que deben computarse serán todos los necesario para efectuar la reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas.
Esto implica que el constructor debe realizar un análisis de los costes de los materiales incurridos y los costes de la mano de obra y detallarlos cuando emita la factura al cliente.
Este aspecto es bastante conflictivo puesto que normalmente la constructora aporta todos los materiales. En un escenario de alza de precios de los materiales de construcción, la constructora deberá revisar, periódicamente, el coste de los materiales que está aportando.
De no ser así e incrementarse el coste de los materiales, es posible que la previsión inicial de repercutir el IVA al 10% al cliente no sea acertada y la Administración tributaria sancione a la constructora. Conllevando todo ello a un descenso drástico de la rentabilidad del proyecto de reforma para la constructora.
¿Cómo afecta la subcontratación en la aportación de materiales?
Para el cómputo del coste de los materiales, la constructora deberá atender al precio de adquisición que satisface por la parte de los materiales, con independencia del porcentaje que representen respecto de precio pagado al subcontratista.
Por ello, es de vital importancia que en la factura emitida por el subcontratista se detalle claramente qué parte del precio corresponde a materiales y cual a mano de obra del subcontratista.
Además, cuando se expida certificación de obra ejecutada también es recomendable anexar esta información.
¿Qué salvaguardas debe tomar la constructora?
Es altamente recomendable que la constructora: (i) recopile la declaración firmada por la cliente explicada previamente; (ii) realice un análisis detallado del coste de los materiales aportados y guarde la documentación relevante; (iii) en su caso, exija al subcontratista una factura donde se desglose el coste de los materiales y el de mano de obra y, en su caso, que la certificación de obra ejecutada también incluya esta información; (iv) emita una factura y, en su caso, una certificación de obra ejecutada con desglose similar al indicado para el subcontratista; (v) en el cuerpo de la factura se indique que el coste de los materiales aportados para la reforma no excede del 40% del precio de la obra.
Por tanto, todas aquellas empresas del sector de la construcción que ejecuten obras de reformas a particulares deben planificar adecuadamente el coste de los materiales que aportarán a la obra para repercutir el tipo impositivo del IVA del 10% a los clientes. De ser posible, aumentará su competitividad en comparación con el resto de los competidores.
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Manager en el área tributario
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