¿Puede prohibir el alquiler turístico una comunidad de propietarios?

Con la reciente estabilización de la pandemia sufrida por la COVID-19, muchos propietarios han vuelto a optar por destinar sus viviendas al alquiler turístico, a través de plataformas digitales como puede ser AIRBNB. Sin embargo, esto puede suponer un problema de convivencia con los vecinos, de ahí que incluso se intente prohibir el alquiler turístico por la comunidad de propietarios afectada. 

La posibilidad de limitar el alquiler turístico en una comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya que, en el caso en el que dicha limitación no esté recogida en los estatutos o la junta de propietarios de la comunidad no haya adoptado tal limitación, no se podrá limitar o condicionar el alquiler turístico.

Para aprobar dicha limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios será necesario el voto a favor de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas. No obstante, debemos recordar que para destinar una vivienda al alquiler turístico el propietario que lo desee deberá contar igualmente con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

¿Qué tengo que hacer para que aprueben o limiten el alquiler turístico en mi comunidad de propietarios?

En este caso, para acordar la limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios se deberá convocar una junta de propietarios incluyendo expresamente en el orden del día el punto destinado a la limitación del alquiler turístico en el edificio.

Una vez convocada la citada junta de propietarios, se necesitará el voto favorable para la limitación del alquiler turístico de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación de la comunidad según las recientes reformas de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si tras la votación del acuerdo es finalmente aprobado por el quorum mencionado, será necesaria la expedición de un certificado por un notario de dicho acuerdo para proceder a inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Esto es necesario, ya que los futuros propietarios de viviendas en la comunidad deben conocer tal limitación y, por ende, deben vincularse a la misma.

Es necesario saber que dicho acuerdo no tendrá efectos retroactivos en las viviendas de alquiler turístico que ya cuenten con la autorización pertinente en la comunidad de propietarios, por lo que, si en la comunidad de propietarios ya existen pisos destinados al alquiler turístico, dicho acuerdo no podrá vincular a sus propietarios.

¿Existe la posibilidad de que las viviendas destinadas a alquiler turístico soporten una cuota más alta?

Sí, nuestro texto normativo establece la posibilidad de que las viviendas destinadas a alquiler turístico abonen hasta un 20% más de gastos comunes correspondientes a la comunidad de propietarios.

Este extremo igualmente tiene que ser aprobado en junta de propietarios con los mismos requisitos expuestos para la aprobación del alquiler turístico por la comunidad. 

¿Y si en mi comunidad de propietarios tengo limitado el alquiler turístico pero un propietario destina su vivienda a tal fin?

En este caso, nuestra normativa prevé tal situación otorgando la facultad de solicitar la cesación del alquiler turístico a la comunidad de propietarios, cuyo procedimiento pasamos a explicar:

1. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
2. Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
3. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Además, podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. 

¿Existen resoluciones judiciales dictadas al respecto?

Aunque aún no disponemos de jurisprudencia en este sentido, recientemente el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Córdoba ha concluido que una comunidad de propietarios puede regular la convivencia para reducir las molestias pero no tiene facultad para prohibir el alquiler turístico de una vivienda, por cuanto el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y no pueden ser restringidos, siendo una de las primeras resoluciones judiciales que aborda esta controversia.

Haciendo una interpretación literal, el juez recuerda que nuestra legislación utiliza los verbos ‘limitar’ y ‘condicionar’, por lo que una comunidad -con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios- puede restringir, pero no prohibir el alquiler turístico de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística tal como se describe en la Ley de arrendamientos urbanos.

Además, el titular del Juzgado de Primera Instancia 7 de Córdoba invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo para recordar que los propietarios tienen las máximas posibilidades de realizar en sus inmuebles las actividades que consideren oportuno mientras no quebrante alguna prohibición legal. Las restricciones, por tanto, deben interpretarse de forma limitada.

En conclusión, el magistrado considera que "habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves", pero en modo alguno se puede prohibir "de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita". Habrá que esperar a que nuestro más Alto Tribunal se pronuncie para resolver esta controversia.

¿Qué podemos hacer en nuestra comunidad de propietarios?

Una alternativa que recomendamos como abogados expertos en este tipo de conflictos es que se permita el alquiler turístico por parte de las comunidades de propietarios, pero sometiéndolo a condiciones como las que detallamos a continuación:

• Obligación de contratar una póliza de seguros y daños causados por los inquilinos en elemento o zonas comunes;
• Entregar las normas de la comunidad a los inquilinos;
• Pagar una subida de la cuota si se ha incluido esta condición en el acuerdo;
• Obligación de darse de alta en la Administración.

Siempre puede consultar su caso concreto con nuestro equipo de abogados procesalistas. Contacte con ellos aquí. 

Alejandra Lorente

Abogada en el área de litigación y arbitraje