El sector inmobiliario y de la construcción en España tiene un importante peso en el PIB nacional y ha llegado a emplear, hace años, a más de 2,8 MM de personas y mantiene en la actualidad en 2020 casi 1,8 MM de empleos. La reactivación del sector constructor e inmobiliario es clave para el mantenimiento de estos puestos de trabajo, y para que la crisis que se anuncia tenga una pronta recuperación.
La incidencia de la pandemia COVID19 en el “parón” de actividad económica es asimétrica tanto geográficamente, como por sectores, pero es oportuno realizar una reflexión sobre la situación actual de los desarrollos inmobiliarios, los procesos de inversión, de nuevas vías de negocio que pueden abrirse, de las transacciones de carteras de REO’s y conocer el posicionamiento de los grandes tenedores de inmuebles en alquiler.
El lunes 6 de Julio se celebró una Sesión en FIDE – Fundación Derecho y Empresa para analizar las “Perspectivas del Sector Inmobiliario tras el estado de alarma”, jornada que he tenido el honor de conformar y moderar. En ella han participado, como ponentes, tres destacados protagonistas del sector:
- Juan Antonio Gómez Pintado, Presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España y presidente de Vía Ágora.
- Nicolás Díaz Saldaña, CEO Témpore Properties, SOCIMI.
- Joan García, Managing Director – Corporate Finance Colliers España.
Me he permitido en este artículo, recoger junto a las aportaciones de los demás asistentes a la Jornada, mis opiniones que resumo a continuación.
Las primeras impresiones tras el estado de alarma
Situémonos, solo hace un par de semanas que hemos superado el estado de alarma, finalizado el pasado 21 de junio, y desde entonces “disfrutamos” de la nueva situación. No estamos aún en el momento post-COVID porque la pandemia es una amenaza latente y los rebrotes de infección proliferan y se acaban de decretar los primeros confinamientos.
No tenemos la “bola de cristal” para conocer con certeza la evolución en los próximos meses, ni en el ámbito sanitario ni en el empresarial o inmobiliario. Es complicado hacer predicciones exactas, pero es posible constatar realidades.
Se suele comparar la situación actual con la de 2008, aunque, son muchas las diferencias. En esta crisis el sector del “ladrillo” no ha sido quien la ha ocasionado. Tampoco la situación de la Banca es la misma a la que teníamos hace 10 años. Lo que es evidente es que, como en cualquier otra crisis, hay una pérdida de confianza, en este caso, agudizada por la incertidumbre temporal ¿estaremos mejor el próximo año?, ¿qué ocurrirá si la situación no es sustancialmente mejor en los próximos meses?
Centrándonos en el aspecto inmobiliario, no somos capaces en el momento actual de cuantificar la demanda estructural.
Se han cerrado transacciones inmobiliarias en España durante el estado de alarma, pero eran procesos en marcha o que han sufrido ligeras variaciones. No hay variaciones de precio superiores al 10%, y en caso de discrepancias superiores se retira la oferta o la demanda. No tenemos a la vista una situación de mercado estresado porque hay mucha liquidez y las compañías tienen un buen “colchón” facilitado por el crédito bancario: la primera preocupación de las empresas ha sido cuidar la caja.
No obstante, en términos “macro” hay un tema muy destacado y preocupante: ¿cómo vamos a pagar el enorme endeudamiento que se está produciendo? Las previsiones no auguran un escenario de gran crecimiento en el corto plazo, por lo que las subidas de impuestos no serán suficientes para enjugar la deuda generada. No hay que descartar que, tras un escenario de deflación, la inflación determine la minoración nominal de la deuda y que los inmuebles vuelvan a ser una inversión “refugio”.
En el contexto inmobiliario español se constata el interés actual de fondos procedentes de Singapur, Canadá y Japón, con un apetito por los activos triple A. En esta situación de gran liquidez y tipos de interés bajos, hay que observar a los agentes del mercado para determinar las fórmulas para la concreción de precios de mercado.
Una variable adicional y determinante para afrontar la crisis será confirmar la fortaleza reforzada del sistema bancario español, ante una situación de previsible incremento de la mora como consecuencia de la bajada del PIB; en esta crisis, es posible que las estadísticas y las series históricas que justifican la relación entre incremento de la morosidad y la bajada del PIB puede que no sean extrapolables para pronosticar la evolución de la situación de los impagos bancarios.
Históricamente la Banca reacciona ante situaciones similares con mucha cautela y con restricción en la concesión de operaciones, lo que, sin embrago, no se ha producido por el efecto líneas de financiación ICO. A pesar de ello y de la situación de bajada inicial de la morosidad, los impagos crecerán en el medio plazo.
Sector del alquiler residencial
El sector inmobiliario es uno de los que más ha cambiado en España en el último decenio y, en particular, el ámbito patrimonialista y del alquiler residencial. El número de SOCIMIS que se han creado en nuestro país desde noviembre de 2012 es muy elevado; posiblemente seamos el país con más número de sociedades gestoras de activos inmobiliarios de Europa, si bien, su dimensión es muy inferior a la de otros países: pensemos que en Alemania hay sociedades que gestionan 350.000 viviendas alquiladas, mientras que, en España, la mayor SOCIMI apenas rebasa la vigésima parte de esa cantidad.
El sector del alquiler residencial está en pleno crecimiento y ello responde a un nuevo paradigma, a una cultura del alquiler, quizá obligada por las circunstancias laborales y por la modificación de hábitos, las pautas de consumo y por una preferencia a pagar por el uso en lugar de adquirir la propiedad (al igual que puede ocurrir con las compras de vehículos y el rent a car).
Sin embargo, España aún está un 9% por debajo de la media europea en el alquiler residencial. Además, el 95% de los arrendamientos que se celebran se efectúan entre particulares, no por inversores institucionales. Para equiparnos a las cifras de los países de nuestro entorno habría que poner en el mercado del alquiler entre 2,5 y 3 MM de viviendas.
Así pues, el verdadero problema en el mercado de la vivienda es que hay una oferta insuficiente de producto para alquilar y se constata una demanda latente. No hay producto suficiente para este mercado con enorme potencialidad de crecimiento. Caben varias soluciones, aunque la más sensata es incrementar las unidades disponibles que se oferten para el alquiler, no limitar el precio de los arrendamientos ni poner excesivas trabas legales a los alquileres.
En la situación actual, el diálogo entre instituciones y representantes del sector del alquiler residencial deberían motivar en una mayor oferta y posibilitar el acceso a la vivienda a muchos jóvenes, a través de programas sociales y de vivienda asequible.
Deben propiciarse acuerdos institucionales y con administraciones públicas para que, además, el producto sea compatible con el medio ambiente. La sostenibilidad es algo exigible en este mercado y en lo que el sector inmobiliario tiene plena concienciación.
Promotores y constructores. Oportunidades y retos.
La Agenda 20/30 es una oportunidad de reconversión para uno de los sectores más contaminantes: el inmobiliario. Hay un compromiso real del sector de la promoción inmobiliaria con la sostenibilidad. Este cambio va a acelerarse como consecuencia de la pandemia y es una de mejora que ya se está implementando.
De otra parte, se observa un cambio de criterios de responsables políticos para favorecer los proyectos inmobiliarios e impulsar, por ejemplo, las tramitaciones de licencias de obra nueva. Es una muy buena noticia para la promoción inmobiliaria porque la tardanza de estos proyectos se debía, en gran medida, a la lentitud de los procedimientos administrativos. Con ello se incrementa la seguridad temporal en el retorno del negocio inmobiliario.
Otra consecuencia que puede deducirse de la pandemia es el incremento de la colaboración público-privada: se prevé en varios aspectos, como en la promoción de grandes paquetes de vivienda en alquiler en modelo concesional al Estado (20.000 unidades), a la Comunidad de Madrid (15.000 en esta legislatura y otras 10.000 en la siguiente) o del Ayuntamiento de Madrid.
La seguridad jurídica es clave para implementar estos cambios positivos: debería contarse con una mayor participación en el proceso de redacción de los proyectos de los pliegos de condiciones. Otro problema legal es la situación de protección para los ocupantes ilegales de viviendas o los escasos mecanismos para la recuperación de la posesión de las viviendas o el pago de los suministros a los anteriores alquilados.
Las ayudas a la construcción pueden tener una incidencia real en el crecimiento económico; a modo de ejemplo, con la construcción de 350.000 viviendas se generaría 1 MM puestos de trabajo y 15.000 MM € en impuestos.
Hay otros ámbitos con los que la regeneración económica puede encontrar una potente palanca: la regeneración urbana en los barrios de cascos urbanos que se levantaron en los años 40, 50 o 60 del siglo pasado. En estos casos hace falta decisión política clara para acometer estos desarrollos, demoler zonas residenciales de infravivienda y regenerar el tejido urbano.
Sin embargo, puede haber un problema con la financiación de los desarrollos inmobiliarios para el alquiler porque más del 90% de las promociones financiadas lo son para compraventa y subrogación en la hipoteca por compradores de las unidades construidas. Aunque sería favorable, no se pueden esperar cambios fiscales para rebajar el 21% del IVA en estas promociones para el alquiler, por la bajada en la recaudación que ello supondría para las arcas públicas.
Cuestiones futuras en el sector inmobiliario
La posición de la Banca será determinante en el futuro del sector inmobiliario. El sector no está excesivamente apalancado pero que necesitará financiación para los proyectos, financiación que puede venir de otros orígenes como los Fondos.
El “teletrabajo” cambiará la movilidad de las ciudades, el diseño de oficinas, su extensión y la flexibilización de los espacios de trabajo compartidos, aunque está por ver la regulación legal del “teletrabajo”. Habrá necesidad de ajustes normativos para favorecer viviendas con más terrazas y más superficie para permitir el “teletrabajo” en condiciones aceptables.
La descarbonización en el ámbito de las promociones inmobiliarias y la construcción de grandes infraestructuras serán elementos clave para la reactivación económica, la generación de empleo, oportunidades y posibles modificaciones en las líneas de negocio.
José Ramón Couso
Derecho Bancario
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