Medidas urgentes en Cataluña de protección del derecho de vivienda en arrendamientos de temporada y de habitación

El pasado 24 de abril de 2024 la Generalitat de Cataluña aprobó por nuevas medidas urgentes en materia de vivienda, entre ellas, la aplicación a los arrendamientos de temporada y por habitación, tope máximo de renta y otros derechos en favor del arrendatario previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos para arrendamientos de vivienda habitual, cuyo incumplimiento puede comportar la imposición de sanciones por importe entre 3.000 y 900.000 €.

Se sintetizan a continuación las medidas recogidas en el Decreto Ley 6/2024 de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda (“DL 6/2024”).

Arrendamientos de temporada

1. ¿Qué se entiende por arrendamientos de temporada?

El Decreto Ley 6/2024, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda, define como arrendamientos de temporada los suscritos para atender la necesidad temporal de vivienda por razones profesionales, laborales de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de la entrega de la vivienda o de regreso a la residencia habitual o por otros usos análogos que no sean distintos a la vivienda.

La temporalidad del arrendamiento no depende de su plazo, más o menos largo, sino de que concurran las razones que determinan que la necesidad de la vivienda sea temporal. Ello no comporta modificación del concepto de arrendamiento de temporada que vienen manteniendo los tribunales. 

2. ¿Cuáles son las nuevas reglas aplicables a estos arrendamientos?

• Se aplicarán a los arrendamientos de temporada las siguientes reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) para arrendamientos de vivienda:
  • a) Fianza: que pasará a ser de una mensualidad de renta en lugar de dos;
  • b) Determinación y actualización de la renta y gastos generales: se aplicarán las medidas de limitación de precios y repercusión de gastos y servicios generales recogidas en la Ley 12/2023 por derecho a la vivienda e índice estatal de referencia aprobado el Gobierno el pasado 14.03.24.
  • c) Elevación de la renta por mejoras.

No parece del todo coherente aplicar al arrendamiento de carácter temporal las reglas de elevación de renta por obras de mejora del artículo 19 de la LAU previstas para obras efectuadas una vez transcurridos los primeros 5 o 7 años de vigencia del contrato, que, además, encarecen la renta en perjuicio del arrendatario.

• La finalidad temporal del arrendamiento (profesional, estudios, etc.) debe hacerse constar en el contrato y acreditarse mediante documento que se deberá depositar en el registro administrativo correspondiente.

Arrendamientos de vivienda por habitación

Se establece que en los contratos de arrendamientos de habitación u otro tipo de fragmentación física o contractual, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de vigencia simultánea de inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado no podrá superar la renta máxima aplicable al arrendamiento de vivienda.

Aunque la redacción del DL 6/2024 adolece de cierta confusión parece entenderse que sujeta el arrendamiento de habitación a las normas recogidas en la LAU para el arrendamiento de vivienda, con las limitaciones de renta, aplicación de prórroga obligatoria, derechos de tanteo y retracto, etc., previstas en la misma. 

Sanciones por incumplimiento de las nuevas medidas

El incumplimiento de las reglas antes expuestas se tipifica como infracción administrativa a la que se le aplican las siguientes sanciones previstas en Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de la Comunidad Autónoma de Cataluña:

• a) Entre 3.000 € y 900.000 € en caso de: (i) establecimiento de una renta que exceda del importe máximo permitido en más de un 30%; o (ii) declaración por sentencia firme de haberse recogido en el contrato una calificación fraudulenta de la causa o finalidad del arrendamiento (ej. arrendamiento de temporada en lugar de arrendamiento de vivienda).
• b) Entre 3.000 € y 90.000 € en caso de: (i) establecimiento de una renta que exceda del importe máximo permitido si la diferencia de renta es de entre un 10% y un 30%; (ii) no hacer constancia en el arrendamiento su causa o finalidad; y (iii) repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato.
• c) Entre 3.000 € y 9.000 € en caso de establecimiento de una renta que exceda del importe máximo permitido si la diferencia no supera el 10%.

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Marta Ulzurrun

Socia de inmobiliario y urbanismo