Índice de precios de referencia de alquiler: cuestiones prácticas e impacto real en el mercado de la vivienda

El pasado 14 de marzo de 2024 se aprobó por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Viviendas (“IRPAV”) para la fijación de un tope de renta del alquiler de viviendas. Como ocurrió con la Ley por el Derecho a la Vivienda, genera dudas en cuanto a su aplicación y cierta polémica en cuanto su eficacia y utilidad real en el mercado del alquiler.

¿Cuáles son esas dudas y qué impacto tiene en el mercado esta limitación? Damos respuesta en este artículo. 

1. ¿En qué consiste el Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Viviendas?

Se trata de una base pública de datos de los valores de referencia para el establecimiento de precios de alquiler de viviendas.

El IRPAV no establece precios fijos máximos, sino rangos de valoraciones con topes máximos y mínimos, de forma que el propietario podrá fijar el precio de alquiler dentro de la horquilla designada por localización física de la vivienda, en función de las características de ésta: estado de conservación (perfecto, deficiente, necesidad de actualización), superficie de la vivienda, año de construcción, que disponga o no de ascensor o aparcamiento, altura de la vivienda, zonas comunitarias y servicios de consejería o seguridad, etc.

• Este sistema de horquillas de precio ha generado polémica de una parte del sector (y del Gobierno de Cataluña), en la medida en la que el propietario podrá aplicar el precio más alto dentro de la horquilla.
• No se establece obligación y/o forma de acreditación de determinadas condiciones para la determinación del rango de precio: por ej. estado de conservación del inmueble.
• Tampoco se prevé un régimen administrativo sancionador en caso de no aplicarse correctamente los criterios antes indicados para la determinación del precio o no recogerse condiciones que sean reales, que sí estableció Cataluña mediante la Ley de18.09.20, declarada inconstitucional.

2. ¿Cuál es la finalidad de la referencia de precios de alquiler de la vivienda? ¿Dónde se aplica?

Según mantiene el propio Ministerio de Vivienda, pretende tener un doble objetivo: 

a) Establecer límites estatales de renta obligatorios para controlar el incremento de los precios en zonas de mercado residencial tensionado (con riesgo de falta de oferta y exceso de demanda).

• Pero, lo cierto es que, aunque se trata de un índice de referencia de ámbito estatal, únicamente se aplicará con carácter obligatorio a las comunidades autónomas que así lo decidan, de momento Cataluña, no siendo de aplicación en el resto de España. Parece que País Vasco, Navarra y Asturias están valorando su aplicación.

b) Aportar valores de referencia a nivel estatal a arrendadores y arrendatarios a título orientativo para la fijación de precio del alquiler.

• En consecuencia, de alguna manera, se podría condicionar la negociación del precio del contrato de alquiler, pero, de forma indirecta, pues la LDV no recoge la obligación de información escrita por el arrendador al arrendatario del precio de referencia con carácter previo a la firma del arrendamiento, a diferencia de lo previsto en la Ley catalana de 18.09.20 declarada inconstitucional en este aspecto.

¿A qué contratos de arrendamiento se aplica el IRPAV?

Se aplicará a los siguientes contratos de arrendamiento firmados tras la entrada en vigor del IRPAV, esto es, a partir del 16 de marzo de 2024:

• Nuevos contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zonas de mercado residencial tensionado, cuyos propietarios tengan la condición de Gran Tenedor (titulares de 10 o más de 10 de fincas urbanas de carácter residencial -o menos sí así lo establece la correspondiente comunidad autónoma con un mínimo de 5- o de una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros). 
• De conformidad con el art. 17.7 LAU, sería también de aplicación a los nuevos contratos firmados en zonas de mercado residencial tensionado, para una vivienda que no haya sido alquilada en los últimos 5 años, siempre y cuando así se recoja en la Resolución del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

  Lo cierto es que en la Resolución de 14.03.24 no se recoge nada al respecto, pero la nota de prensa de la Moncloa, al explicar la aplicación del IRPAV, incluye a dichos arrendamientos, con independencia de que el arrendador tenga o no la condición de Gran Tenedor, siempre que así se justifique en la declaración de zona de mercado residencial tensionado. Por lo tanto se trata de un tema ciertamente confuso.

• Se admiten en los nuevos contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado incrementos de la renta por encima del máximo contemplado en el índice de referencia, hasta un 10%, si las viviendas se han reformado en los últimos 2 años para: (i) obtener un ahorro de energía no renovable igual o superior al 30%; (ii) mejorar la accesibilidad y/o; (iii) en el supuesto de las rehabilitaciones previstas en el Reglamento del IRPF.

¿Cómo conocer el precio máximo del alquiler según el IRPAV?

El cálculo del precio de referencia se efectuará a través de la aplicación online del portal de internet del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, introduciendo los datos descriptivos de la vivienda, que genera un informe con el precio de referencia como el siguiente:

Si tienes dudas sobre como puede afectar el control de precios de alquiler de viviendas, puedes consultar con nuestro equipo experto. Contáctales aquí.

Ana Romero-Rato

Abogada en el área inmobiliario y urbanístico