Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Hace un año y medio se aprobó la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entró en vigor en noviembre de 2012.

En el orden civil, se introdujeron distintas modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se extendió el sistema de juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunicará a aquél en el mismo requerimiento.

En este punto debemos recordar que ya la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios , modificaba el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de agilizar la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago, pero parece que el legislador no acierta con la “fórmula” más acertada, ya que hace un par de semanas se ha aprobado la Ley 4/2013 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por lo que ya vamos por la tercera regulación en menos de dos años.

En su momento ya me pronuncié sobre estas cuestiones, ya que en mi opinión se dejaban varios aspectos en el aire, como ¿dónde se notifica la demanda, en este caso de juicio monitorio, a un arrendatario en “paradero desconocido”? ¿En qué se va a agilizar el procedimiento si el requerimiento de pago incluye una fecha de lanzamiento que no se va a poder ejecutar por falta de notificación de la demanda? También cuestioné que había que tener en cuenta que si el arrendatario se oponía al requerimiento de pago o no comparecía, incluso cuando desalojara el inmueble sin formular oposición o sin atender al pago de las rentas vencidas, la Ley preveía que el Secretario Judicial dictase Decreto dando por terminado el procedimiento respecto al desahucio, dando traslado al demandante para que instase el despacho de la ejecución, es decir, sin despacharla de oficio, lo que sí agilizaría la tramitación, y evitaría que se siguieran “pasando” las fechas de lanzamiento, con la consecuencia de tener que señalar nueva fecha para llevarla a cabo.

Parece ser que por fin el legislador entra a regular uno de los mayores problemas que se dan en este tipo de procedimientos, ya que se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atiende el requerimiento de pago o no comparece para allanarse, el Secretario Judicial dictará Decreto dando por terminado el juicio y se producirá el lanzamiento, frente al sistema que estaba vigente hasta el momento, que impedía señalar el lanzamiento hasta que no se supiera si la vista se había celebrado o no.

Asimismo, por fin se prevé la posibilidad de proceder a la notificación del requerimiento de pago en el tablón de anuncios de la oficina judicial cuando no se halle al arrendatario en el domicilio designado en el contrato de arrendamiento, ni éste hubiese comunicado un nuevo domicilio al arrendador, y se prevé la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Habrá que esperar para verificar si realmente las nuevas modificaciones propician una tramitación ágil de los procedimientos de desahucio, y evitan la promulgación de una nueva ley en el mismo sentido.

Susana Perales Margüelles
Ceca Magán Abogados