Hasta la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, y desde mediados de los años ochenta, era más habitual de lo aconsejable que algunos propietarios de inmuebles vieran una gran oportunidad en alquilar sus locales de negocio a entidades mercantiles solventes económicamente, empresas que como arrendatarias parecían garantizar la renta mensual de sus negocios, sin detenerse a valorar las consecuencias futuras de la inclusión en sus contratos de una pequeña cláusula con grandes efectos posteriores, la prórroga forzosa de los arriendos, obligatoria para el arrendador, pero voluntaria para el arrendatario.
Esta situación provocaba que muchos contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, quizá continuando con la costumbre de establecer las prórrogas forzosas previstas por el Texto Refundido de 1964, incluían esta cláusula que no parecía ya necesaria si no era por la voluntad de ambas partes contratantes de continuar con el sistema tradicional, ya que el art. 9 del citado Real Decreto-Ley suprimía el régimen obligatorio de aquélla respecto de la duración de los arrendamientos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica “determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil y que no se halla prohibida por el art. 9 del referido Real Decreto-Ley, al haberse limitado a suprimir el nuevo texto el automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas”, estableciendo un complejo sistema de Disposiciones Transitorias en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.”
Esta situación provocó que algunas Audiencias Provinciales valorasen que los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, y sometidos convencionalmente al régimen de prórroga forzosa, les fuese de aplicación lo dispuesto en el apartado 4º de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en relación a los contratos de arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario fuese persona jurídica, y en consecuencia se les aplicase el régimen de plazos que en ésta se establece para la resolución de este tipo de contratos de arrendamiento. Sin embargo, otras Audiencias Provinciales mantienen un criterio distinto, ya que no consideran que a esta modalidad contractual se les pueda aplicar lo dispuesto en la DT Tercera de la LAU.
En la actualidad, la Sentencia nº 831/2011 dictada con fecha 17 de noviembre de 2011 por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, rec. 1635/2008, viene a esclarecer esta contradicción, recordando que el legislador de 1994 no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización, ya que, una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU de 1994 y el art. 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada, o al menos determinable, y sin que deba aceptarse que una duración fijada, por ejemplo de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.
En definitiva, concluye el Alto Tribunal que “no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad”, y el análisis conjunto y sistemático de la DT Primera y de la DT Tercera de la LAU permite declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 cuando las partes hubieran previsto la prórroga forzosa”.
Quizá a partir de ahora se consolide finalmente una doctrina jurisprudencial que permita a los propietarios de locales de negocio sometidos a contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, pero con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994, y que incluyeron la posibilidad de prórroga en sus contratos pese a la supresión de la misma que establecía el legislador, “recuperar” sus inmuebles y arrendarlos a precio de mercado o enajenarlos libremente, sin carga alguna.
Susana Perales Margüelles
Ceca Magán Abogados