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Ante la adquisición de un suelo o de una edificación, recomendamos la realización de una due diligence inmobiliaria, que tiene por objeto el chequear diferentes aspectos del inmueble. El resultado de estas indagaciones reflejará la idoneidad de dicho inmueble para la ejecución del proyecto inmobiliario del cliente (construcción o adquisición de una promoción de viviendas, hoteles, oficinas, naves industriales, residencias de estudiantes o de tercera edad, etc.).
El informe con el resultado de todas las indagaciones y visitas realizadas contarán con los siguientes apartados:
- Situación registral
- Situación catastral
- Situación urbanística
- Situación sectorial
En caso de advertir irregularidades, sería necesario contar con abogados expertos en due diligence inmobiliaria para proceder a la subsanación, así como su gestión, de la forma más adecuada posible.
El informe puede servir igualmente como cuaderno de venta para el cliente.
1. Aspectos a incluir en una due diligence inmobiliaria
- Determinación de la situación registral
En este apartado es necesario incluir título de propiedad, notas simples o certificados de dominio y cargas actualizados del Registro de la Propiedad correspondiente para conocer aspectos esenciales del inmueble como:
- Datos de la finca: información sobre su localización y referencia catastral, tipo de finca y tipo de inmueble, metros cuadrados, ubicación, anejos -trasteros, plazas de garaje- y elementos colindantes.
- Titular o titulares: son los datos que nos indican quién o quiénes son sus propietarios, bien en nuda propiedad o en usufructo.
- Observaciones: Aunque es una información interesante, suele ir dirigida a personas vinculadas al entorno jurídico, ya que contiene referencias de localización del tomo, libro y folio en los que se inscribe la finca.
- Cargas y gravámenes. Este es un elemento clave, ya que nos indica si el inmueble tiene liquidaciones pendientes, embargos, subastas judiciales, impagos en el IBI o en la hipoteca. Además, es probable que incluya deudas ya saldadas, pero no eliminadas a nivel de registro. El objetivo es advertir todas las posibles cargas, gravámenes y afecciones que puedan encarecer el coste del inmueble y localizar posibles cargas ocultas.
- Asientos de libro diario presentados y pendientes, donde figuran los documentos en trámite, en caso de que alguien esté en proceso de inscribir la finca.
- Determinación de la situación catastral
En este aspecto de la due diligence inmobiliaria habría que incluir, previa autorización del cliente, certificado descriptivo-gráfico del inmueble. Las cédulas o certificaciones catastrales se pueden solicitar en las Gerencias y Subgerencias del Catastro, en los Puntos de Información Catastral y en la Sede Electrónica del Catastro.
El certificado o cédula catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Informa de los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles que constan en el Catastro Inmobiliario y debe permitir identificar ese inmueble de forma inequívoca.
Esta certificación consiste en un código alfanumérico formado por 20 caracteres que es asignado por el Catastro. Todos los bienes inmuebles deben tener una única referencia catastral que permita situarlos y conocer los datos necesarios. De esta forma, contribuye a dar mayor seguridad jurídica a las personas que realiza contratos relativos a bienes inmuebles, y es una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.
Según la normativa catastral, este tipo de certificaciones deberán incorporarse en todos los documentos autorizados por notarios en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que puedan dar lugar a modificaciones en el Catastro Inmobiliario (cambios de titularidad, alteraciones físicas de los bienes inmuebles, etc.), así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por la Ley.
En caso de divergencias entre Registro y Catastro, proponemos soluciones que garanticen la coordinación entre ambos.
- Determinación de la posible incidencia de la ordenación territorial de la Comunidad Autónoma sobre el inmueble
Hay que verificar las determinaciones de ordenación territorial que puedan afectar al inmueble, consultando en la Comunidad Autónoma por posibles incidencias sobre el suelo de algún instrumento de ordenación territorial de rango regional, o subregional o bien sectorial.
- Determinación de la situación urbanística
Se debe verificar la situación urbanística en la que se encuentra el terreno o la edificación, tanto a nivel de planeamiento (general y de desarrollo), de gestión urbanística (constitución de entidad de gestión urbanística, proyecto de urbanización, proyecto de reparcelación, recepción de la urbanización, y mantenimiento de la urbanización por el Ayuntamiento o Entidad Urbanística Colaboradora), y de licencias (obra, actividad, apertura) o declaración responsable.
El informe refleja la información gráfica (planos de ordenación) y normativa aplicable (ordenanza aplicable a la zona de calificación), concretando las condiciones de parcelación, edificación y régimen posible de usos de la edificación en las diferentes situaciones.
La realización de este trabajo requiere consulta o visita al técnico municipal para verificar los parámetros urbanísticos y obtener toda la información sobre el inmueble, que en ocasiones no está publicada en el portal de transparencia del Municipio o en la página de registro de planeamiento de la Comunidad Autónoma correspondiente.
- Determinación de la situación sectorial
Atendiendo a la actividad que se pretenda llevar a cabo en el inmueble, como abogados expertos en due diligence, verificamos y asesoramos sobre otros permisos o autorizaciones como las referidas a turismo, actividad clasificada, o calificación ambiental.
2. Objetivo final de la Due Diligence
El fin del estudio realizado para conformar una due diligence inmobiliaria, urbanística o sectorial, es reflejar toda la información disponible del inmueble, que permita al cliente acometer con seguridad jurídica cualquier operación de compraventa, alquiler de un suelo o inmueble, para poder desarrollar su proyecto inmobiliario.
Puede contactar con nuestros abogados expertos aquí.
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