DIFERENCIAS PROCEDIMENTALES ENTRE LOS DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO Y LOS DESAHUCIOS POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO
La mayor parte de los desahucios que se tramitan en nuestro país surgen a raíz del impago de rentas o cantidades asimiladas por parte del arrendatario, existiendo una gran polémica social al respecto, sobre todo en los casos de desalojo de vivienda habitual, que han dado lugar a la creación de numerosas agrupaciones de ciudadanos afectados, entre las que destaca la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, que han sido protagonistas de muchos de nuestros noticieros, provocando el revuelo social frente a los lanzamientos acordados judicialmente, apoyándose en el derecho legal a una vivienda digna que se consagra como derecho fundamental en el artículo 47 de nuestra Constitución.
Sin embargo, aunque no tenga el mismo impacto social –por razones obvias-, también se producen los desahucios de otros arrendamientos para uso distintos al de vivienda -según la nominación actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos-, debiendo entender por estos últi
Por otro lado, además del desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas, también se puede proceder el desahucio en los casos en los que el arrendamiento deba finalizar por expiración del plazo, cuando el inquilino no abandone la vivienda o establecimiento de que se trate, a pesar de haberse extinguido su contrato, ya sea por una disposición legal o contractual.mos, todos aquellos arrendamientos que no se destinen a la vivienda del arrendatario o de su familia (locales de negocio, establecimientos abiertos al público, etc.).
Así, existe una pequeña diferencia en cuanto a la tramitación de los desahucios por falta de pago y los desahucios por expiración del plazo que muchos operadores jurídicos pasan por alto.
Este último supuesto cobra especial relevancia desde el pasado 1 de enero de 2015 para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados por personas físicas antes del 9 de mayo de 1985, es decir, los celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del conocido como Decreto Boyer, que se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo en lo referente a su extinción y subrogación y para la actualización de la renta, que se regirán por la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 25 de noviembre, que entró en vigor el 1 de enero de 1995.
En dicha Disposición Transitoria Tercera, se recoge que los citados contratos se extinguirán por el fallecimiento o la jubilación del arrendatario. No obstante, se establece un sistema de subrogaciones en los derechos de aquel, articulado de dos formas: una primera subrogación, la del cónyuge supérstite, siempre y cuando éste continúe la misma actividad desarrollada en el local, y una segunda subrogación cuando, en defecto de éste o tras su jubilación o fallecimiento, se subrogue un descendiente del arrendatario que continúe con la actividad desarrollada en el local, siempre y cuando no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Cuando haya operado esta segunda subrogación, el contrato expirará ex lege a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, el 1 de enero de 2015.
Por tanto, como decíamos, los procedimientos de desahucio por expiración del plazo han empezado a cobrar protagonismo desde el pasado 1 de enero de 2015, al extinguirse por prescripción legal los contratos mencionados, existiendo una pequeña diferencia en su tramitación con los desahucios por falta de pago.
Es pacífico y no admite discusión que los juicios sumarios de desahucio deben sustanciarse por los trámites del procedimiento verbal, según lo preceptuado en el art. 250.1.1º de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil. Pues bien, si acudimos al art. 440.3 del mismo cuerpo legal, incardinado dentro del Título III “Del juicio verbal” observamos que se introduce una especialidad para los casos “de demanda en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas” en cuyo caso, se deberá requerir al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que el arrendatario, a su entender, “no debe en todo o en parte la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
Por tanto, el trámite de oposición por escrito únicamente está previsto para el desahucio por falta de pago, que deberá tramitarse según las reglas del procedimiento verbal, pero introduciendo esta especialidad –similar, en cuanto a su procedimiento, a los procesos de familia regulados en los arts. 770 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, no así los procedimientos de desahucio por expiración del plazo, que deberán seguirse por los trámites del procedimiento verbal, sin especialidad alguna, esto es, procediendo a contestar a la demanda, por vez primera, de forma oral el día de la vista y no antes.
En suma, en caso de que la voluntad del legislador hubiese sido introducir un trámite de oposición por escrito en todos los juicios de desahucio, así lo habría hecho, sin distinguir entre una modalidad u otra, por lo que hemos de estar a la literalidad de la ley.
Con todo, son muchos los Juzgados de Primera Instancia que tramitan estos procedimientos por igual, amparándose en el apartado 4 del mismo artículo 440 de la LEC que establece que “En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites (…)” interpretando que debe requerirse al demandado en todo caso, y, en consecuencia, dicho requerimiento debe ser para que pague o se oponga por escrito.
Lo cierto es que la redacción de la Ley puede causar –y causa- dificultades interpretativas, ya que en los juicios verbales no existe un requerimiento previo al demandado, sino que se le cita directamente para la vista, por lo que existe una contradicción entre los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC a los que hemos hecho referencia anteriormente.
No obstante, teniendo en cuenta que el apartado 3º del citado artículo recoge una especialidad única para los casos de desahucio por falta de pago, dicha especialidad sólo puede exigirse en los casos citados, por lo que cuando en el apartado siguiente habla de requerimiento, parece claro que el legislador quiso referirse, en los casos de desahucio por expiración del plazo, al Decreto de admisión y traslado de la demanda y la cédula de citación para la vista, donde, además de requerirle para que en el plazo de tres días aporte los datos de los testigos que deben ser citados judicialmente, se le deberá apercibir que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites, por lo que, en estos procedimientos no debe existir oposición por escrito -ya que ésta está prevista únicamente para los casos de desahucio por falta de pago- y el arrendatario deberá oponerse por vez primera en el acto de la vista.
Patricia Martínez Díez
Ceca Magán Abogados
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