Recientemente, el Tribunal Supremo ha reiterado su Jurisprudencia en relación a la viabilidad del desahucio por precario de un coheredero, con la reciente Sentencia 106/2012, de 28 de febrero de 2013, no dejando ya lugar a dudas sobre su procedencia y viabilidad, siempre que se cumplan unos requisitos.
En este caso, en una comunidad hereditaria formada por cinco herederos, uno de ellos venía utilizando unas fincas privativamente, por lo que los otros cuatro presentaron demanda judicial, en la que tras poner de manifiesto que la herencia de sus progenitores no se había dividido, solicitaban se acordara el desahucio por precario del otro heredero que estaba utilizando parte de la herencia en exclusividad, sin pagar renta o merced alguna.
El Juzgado estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación por considerar que el demandado no carecía de título en la posesión de las fincas, valoró que el remedio para poner fin al conflicto entre las partes se encontraba en la necesidad de que se instara la división judicial de la herencia, y negó que los actores tuvieran legitimación «ad causam» para instar la acción de desahucio por precario ejercitada.
El Tribunal Supremo revoca ahora la sentencia de la Audiencia Provincial y acuerda, en beneficio de la comunidad hereditaria, el desahucio por precario de las fincas que están siendo usadas por el demandado.
Considera el Supremo que existe viabilidad del desahucio por precario instado por los coherederos mayoritarios frente al minoritario, cuando la herencia permanece indivisa.
Es decir, si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, ya que, hasta que no se efectúe la partición por cualquiera de los medios admitidos en Derecho, no adquieren los herederos la propiedad exclusiva de cualquier bien hereditario.
En este caso no se ha acreditado que se hubiera verificado la partición de los bienes hereditarios, tampoco la división de bienes, ni su adjudicación, el demandado está usando la finca objeto del desahucio de manera excluyente, frente al resto de los coherederos; la finca forma parte de una herencia no dividida, y la demanda pretende recuperar la finca objeto de desahucio para la comunidad hereditaria, motivo por el que concurren los presupuestos fijados por el Supremo, que permiten declarar el desahucio y evitar situaciones de abuso.
Si por el contrario, ya se hubiese realizado la partición de la herencia, la única posibilidad que tendrían los ya copropietarios de la fina, sería iniciar un procedimiento de división de cosa común, mucho más costoso para las partes, y que suele finalizar con la subasta pública del bien, lo que no favorece a ninguno de los implicados.
Susana Perales Margüelles
Ceca Magán Abogados
Hola.! Me gustaría aclarar algunas dudas sobre un caudal hereditario de un edificio de 10 pisos proveniente de mi difunto abuelo del cual soy miembro.
Tras el fallecimiento de mi abuelo, Se realiza un contrato de arrendamiento de un de los pisos entre dos coherederos (hermanos) en el año 2003. Por una parte se presenta el apoderado mayoritario del caudal hereditario como dueño y por otra, el otro coheredero como inquilino.
Pasados los años ambos fallecen.
En consecuencia, los hijos siguen ocupando el inmueble del difunto inquilino (mi tío) como precarios coherederos, por tanto dejan de pagar el alquiler rechazando el contrato de arrendamiento mencionado, a pesar de que este sea renovable (por lo cual sigue siendo válido).
La razón de sus hechos se basa en su interés por repartir los bienes del caudal hereditario y no seguir pagando por algo que les pertenece.
1- A pesar de haberse declarado como precarios coherederos, se les puede demandar por impago y desalojo (como inquilinos)?
2- Careciendo de testamento y declaración de herederos, se les puede demandar como herederos mayoritarios por desahucio precario (como heredero)?
3- Se puede considerar identificado el piso ocupado teniendo la escritura de todo el edificio sin que en ella figure la concreción de cada piso (10 pisos)?
MUCHAS GRACIAS !
Somos seis herederos,tres de ellos minusvalidos incapacitados, dos de ellos menores con un grado de 95% de incapacidad.Mi padre fallece el 4 de Julio de 2007 y el hermano pequeño se adjudica para su explotacion varias parcelas rusticas,soiar urbano y los locales comersiales donde mi padre ejercia las actividades agricolas y ganaderas relacionadas con su profesion de cuyo negocio tambien se apropia de forma ilegal perjudicando gravemente al resto de herederos en especial a los INCAPACES, lucrandose con nuestras propiedades.Se le invito en varias ocaciones para realizar la division de la herencia por la via amistosa pero nos fue inposible,presentamos demanda para desahucio en precario ya que esta haciendo uso y explotacion del 100% de las fincas y locales comersiales propiedad de todos pero que el no nos permite difrutar de los mismos.Hasta que se divida la herencia.La resolucion del Sr. Juez fue no entrar a valorar el fondo del asunto y limitarse a decir q no admitia la demanda, que ei uso era de todos los herederos.le informamos que el tiene la ocupacion y uso del 100% y dijo pedir daños y perjuicios.
hola, en mi caso, somos seis herederos, tres de ellos minusválidos incapacitados, dos de ellos con un grado de 95% de incapacidad. Mi padre fallece el 4 de julio de 20067 y el hermano pequeño se adjudica para su explotación varias parcelas rústicas, solar urbano y locales comerciales donde mi padre ejercía las actividades agrícolas y ganaderas relacionadas con su profesión, teniendo como empleado al hermano pequeño. Tras el fallecimiento inesperado de mi padre, éste continua con las actividades comerciales del negocio, perjudicando gravemente al resto de herederos, con especial atención a los ICAPACES, lucrándose con nuestras propiedades. Tratamos en varias ocasiones de dividir la herencia por la vía amistosa, resultando imposible, presentamos demanda para desahucio por precario por la explotación del 100% de las fincas y locales comerciales propiedad de todos, pero que el no nos permite disfrutar de los mismos hasta que se divida la herencia.
El día 19 de septiembre de 2013, se celebró el juicio, teniendo que desistir de la demanda, porque según la resolución del juzgado, dicta que no procede el desahucio por precario, ya que el demandado es un coheredero, pero que todos los herederos, tienen derecho al uso de la propiedad e insta a la división de la herencia, pero el demandado opone resistencia a que el resto de la comunidad hereditaria haga uso de dichas fincas e inmueble, adjudicándose para él exclusivamente las propiedades para su beneficio y lucro. Agradecería mucho la opinión de algún profesional.Un saludo.
Buenas tardes. Somos 4 hermanos, en 2019 nuestro padre nos donó una parcela de terreno sobre la que se ejerce un negocio de parquin público desde 1997 cuyos ingresos ha venido cobrando siempre mi madre pero hace unos años (desconocemos cuantos) uno de mis hermanos ha empezado a percibir los ingresos y se niega a darnos nada al resto de hermanos propietarios del terreno. Sé que existe un contrato de arrendamiento que se firmó entre mi madre y el hermano que no nos paga. ¿Puedo instar un desahucio frente al mismo cuando solo dos hermanos ( de los 4) queremos instarlo?. ¿ hay viabilidad de que prospere? tengo entendido que debe haber mayoría para instar el desahucio cierto?
Buenos días y gracias por su comentario.
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Gracias. Saludos.
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